2013’TE İÇ TALEP SINIRLI KALDI
1) Konutta iç talep çok sınırlı bir alıcı kitlesinin elinde. Genel olarak konut kredisi ödeme gücü yerinde olan bu alıcı grubu tasarruflarını gayrimenkulde değerlendirmeyi seviyor. Ancak bu grubun handikabı konut sahipliği oranının yükselmesi ve satın aldıkları konutlar yüzünden borç ödemelerinin devam ediyor olması. Özellikle İstanbul’da arazi üretebilme sıkıntısı maliyetleri çok yükselttiği için konut üreticileri yalnızca orta üstü gelir gruplarına konut üretebiliyor. Bunun sonucunda sınırlı bir iç talep ve aynı hedef kitleye yönelik bir arz fazlası oluşuyor. Genel olarak 2013 yılı iç talebin sınırlı olmasından şikayet edilen bir yıl oldu.
2) Gezi olayları sonrasında sorgulanmaya başlanan politik istikrar, Amerikan merkez bankası FED politikalarına ilişkin endişelerin artmasıyla birleşince yaz aylarında ortalama yüzde 4,5′lara gerileyen faiz oranları yüzde 9′lara ulaştı. Türkiye’nin yükselen cari açığına dair endişeler ve gelişmiş ülkelerdeki genel faiz seviyelerinin yüksek seyretmesi sebebiyle 2014 yılında ülkemizde de faizlerin düşemeyeceği beklentisi çok da seslendirilemeyen bir korku. Halihazırda aylık yüzde 0,80-yüzde 1′ler arasında seyreden konut kredisi faizleri iç talepteki sıkıntıyı arttırıcı bir rol oynuyor. Önümüzdeki yıl faizler yüzde 1,20 seviyelerini geçerse zaten sınırlı olan iç talepte çok radikal düşüşler görebiliriz.
3) Konut satın alma işlemlerinde banka kredisi kullanma oranı istikrarlı bir şekilde artıyor. Tabi bu durum talebin faiz seviyelerine hassasiyetini de arttırıyor. Hane halkının satın alma gücü artmakla birlikte borçluluk seviyesi de korku yaratacak şekilde yükseliyor. Açıkça söylemek gerekirse Türkiye borçlanarak büyüyor ve konut satın alıyor. Nitekim BDDK geçtiğimiz ay iç tüketimi sınırlandırmak için kredi kartı ve tüketici kredileriyle ilgili tedbirler aldı. Şimdilik konut sektörü bundan muaf ancak 2014 yılında alınacak tedbirler şimdiden merak konusu.
4) İç talebin sınırlı olması nedeniyle konut üreticileri gözünü başta Arap ülkeleri olmak üzere dış yatırımcıya dikmiş durumda. Amerika ve Avrupa piyasalarında halen sıkıntının devam etmesi nedeniyle Türkiye’ye esas olarak ilgi orta doğu ülkelerinden geliyor. Söz konusu alımlar 2013 yılında hız kazanmakla birlikte halen piyasayı taşıyacak ölçüde değil. Ama fuarlar ve yurtdışı bağlantıların kuvvetlendirilmesiyle giderek Türk firmaları daha kolay bu alıcı kitlesine ulaşmaya başladı. Oturma izinlerine ilişkin problemlerin çözülmesi ve garanti mekanizmalarının kurulmasıyla yurtdışı talep daha fazla artabilecektir. 2014 yılında bu yönde politikaların geliştirilmesi bekleniyor.
YATIRIMCILARA İLİŞKİN ÖZEL BİR POLİTİKA GELİŞTİRİLMESİ GEREKİYOR
5) Konut alımına ilişkin vergisel ortam giderek daha fazla sıkışıyor. Önce KDV oranının artışı sonrasında inşaat firmalarının satışlarının takibe alınması dolayısıyla konut piyasasındaki kayıt dışı işlemler ve kara para hareketlerinde bir azalma gözleniyor. Konut kredisi kullanım oranı arttıkça işlemler daha fazla kayıt altına giriyor. Ancak halen Irak, Kürdistan, İran, Suriye kaynaklı kayıt dışı para girişi sürüyor. Buna Kuveyt ve BAE gibi ülkelerden gelen yatırımlar da eklenecek olursa yabancı yatırımcılara ilişkin özel bir politika geliştirilmesi zorunlu gözüküyor.
6) Geçmişte olduğu gibi konut üreticileri halen kurumsallıktan çok uzak, sermayeleri yetersiz ve riskli şekilde büyüme eğilimindeler. 2013 yılında Esenyurt ‘da yaşanan olaylar kolaylıkla 2014 yılında da tekrar edebilir. Yabancı yatırımcılar bu kadar gündemdeyken sektörün tamamlanma sigortası gibi tedbirleri acilen devreye alması gerekiyor. Genel olarak devletin düzenleyici şekilde konut piyasasına müdahale etmesi, asgari sermaye yeterliliği gibi koşullar getirmesi, nakit işlemleri önlemesi ve firmaların reklamlarına bir çeki düzen getirmesi gerekiyor.
7) Konut fiyatları ve arzında halen arazi temini en büyük handikap durumunda. İstanbul’da arazi maliyeti kolaylıkla konut fiyatının yarısını buluyor. Belirli bir ölçeğin üzerinde arazi üretimi nerdeyse tamamen kamu tekelinde. TOKİ ve Emlak GYO ve onlarla ihale usulü iş yapan sınırlı sayıda müteahhit dışında yeterli arsaya ulaşabilmek halen en büyük sorun. İzlenen bu yöntem maalesef hem konut fiyatlarını yükseltiyor hem de bir eksik rekabet piyasası oluşturuyor. Bu nedenle kamunun imalatçı değil düzenleyici olarak piyasada yer alması gerekiyor.
8) Kentsel dönüşümde 200 bin konutun dönüştürüldüğü söylenmekle birlikte görüntüde şehirlerde önemli bir değişim yok. Halen binaların yıkılması ve sahiplerinin anlaşması süreci etkili şekilde ilerleyemiyor. Getirilen yasal zorlamalar bazen insanların mağduriyetine yol açabiliyor. Diğer taraftan dönüşüm sonrası ortaya çıkan konut arzının da yine sınırlı bir alıcı kitlesinin olduğu üst gelir gruplarına hitap ediyor olmadı hem arzı fazlalaştırıyor hem de satış imkanlarını kısıtlıyor. 2014 yılında kentsel dönüşüm kaynaklı olarak yılda 60.000′e yakın konutun mevcut stoka ekleneceği düşünülürse arz kaynaklı bir sıkıntı yaşanabileceği görüntüsü var.
2014 YILI FIRSAT OLUŞTURABİLİR
2014 başında genel duruma baktığımızda konut sektöründe gerek arazi üreticisi gerekse imalatçı rolüyle kamu ağırlığının giderek artmakta olduğunu ve sınırlı sayıda TOKİ müteahhidinin etkili olduğu bir eksik rekabet piyasasına doğru hızla ilerlediğimiz gözüküyor. Üstelik tamamlanma sigortası gibi bir takım önlemler piyasadaki küçük oyuncuların ortadan kalkmasına yol açacak. Görünen o ki bir kaç yıl içerisinde piyasanın çoğunluğu sayısı 20′yi geçmeyen büyük firmanın hakimiyetine girecek. Bu kadar büyük bir piyasaya halen yabancı oyuncuların girmemesi ise şirketlerin kurumsal olmamasının ve global bir vizyonları olmamasının en büyük kanıtı.
Bunlar olurken konut yatırımcıları için 2014 yılı bir fırsat oluşturabilir, zira piyasada arz fazlası oluşmaya başladığı aşikar ve kentsel dönüşüm hareketi bunu daha da arttıracak. Bu nedenle 2014 yılında fiyatların reel olarak artması çok beklenmemeli. Buna karşın faizlerdeki yükseliş eğilimi konut edinme maliyetlerini arttırabilecektir. Bazı yatırımcılar faizin cazibesine kapılıp konut alımlarını erteleyebilir. Özetle sanki 2014 yılı yine yabancı alıcılara bel bağladığımız ve iç talebin sıkıntılı olacağı bir yıl olacak gibi gözüküyor.