Benim şahsen en favorim yapının mimari planına uygun olup olmadığına bakın tavsiyesi. Bunu önerenler herkesi mimarlık ve mühendislik eğitimi almış zannediyor olmalı. Binanın yapı projesi yüzlerce paftadan oluşur, konut alıcıları bu mimari paftaları nasıl okuyacaklar acaba? Ya inşaat ruhsatı varmı bakın tavsiyesine ne demeli? Kaç kişi hayatında inşaat ruhsatı görmüştür? Bir projede her bloğun ruhsatı farklıdır, konut alıcısına alakasız bir ruhsat ve hatta sahte bir ruhsat bile gösterseniz nasıl anlayabilir? Belediyeden her alıcı bunları kontrol edebilir mi? Yine aynı soruyu soracağım; madem insanları gerçekten uyarmak istiyorsunuz, neden bu işin yetklili mercileri yada şirketleri konusunda insanları bilgilendirmiyorsunuz? Daha da önemlisi neden bu kontroller satın alma işlemi öncesinde standart prosedürlere dahil edilerek insanlara güvence sağlanmıyor da bunları kontrol edin diyerek sorumluluk zavallı alıcıların üzerine bırakılıyor?
Alıcılar konutun sahipliğinin göstergesi olan tapu senedini özene bezene çeyiz sandığında saklıyor ve bu senedi gösterenin evin sahibi olduğunu varsayıyor. Halbuki ev çoktan satılmış olabilir. Tapu senedinin hiçbir kanıtlayıcı değeri yoktur, önemli olan tapu dairesi kayıtlarıdır. Mülkiyet ve mirasla ilgili bir çok problem olabilir. Her alıcı bu türden hukuk bilgisine sahip olabilir mi? Maketten konut alırken imzaladığı satış vaadi sözleşmesinin noterden yapılmadığında hiçbir hükmü olmadığını kim biliyor? Neden bankalar konut kredisi verdiği halde, devlet vergi aldığı halde bu dayanak sözleşmenin şekil şartına uyduğunu denetlemiyor ve sormuyor da bunun sorumluluğunu alıcıya yıkıyor? Neden devlet alıcının bilmesi gereken ve uyardığı tüm hususları kendisi denetlemiyor? Çevre ve şehircilik bakanı Sn. Erdoğan Bayraktar, Esenyurt skandalından sonra konut almadan müteahhitin sağlam olup olmadığına bakın demişti. Nasıl bakacak bu insanlar? Kaç kişi mali yeterliliğin ne olduğunu biliyor veya mali tablo okuyabilir? Devlet bile inşaat şirketlerini denetleyemezken alıcılar nasıl inceleyecek? Hadi diyelim incelenecek, o zaman neden inşaat şirketlerinin mali tabloları için bağımsız denetim ve kamuya açıklama gibi zorunluluklar getirilmiyor?
Bu şirketler hem alıcıları kredilendiriyor hem de projeler için halktan para topluyor. Normal şirketler bunun için SPK denetimine tabiyken inşaat şirketleri hiç denetlenmiyor. Bu şirketler Ponzi finansmanı uyguluyor. Buna Avrupa ülkelerinde izin verilmiyor ve SPV şeklinde projelerin mali yapıları ayrılıyor. Halbuki bizde müteahhitler bir projenin parasını diğer projede kullanıyor. Bu doğal olarak büyük bir finansal risk. Peki konut alıcıları bunları nasıl denetleyecek? Neden devlet bu işlemleri denetlemiyor da riski ve sorumluluğu alıcılara atıyor? Arkasında somut bir yatırım olmadığında ponzi finansmanı dolandırıcılık sayılıyor. Konut projelerinde ise bu oyunun devam ettirilebilmesi için her seferinde finansal yükü aşan bir getiri sağlamak ve tekerleği sürekli döndürebilmek gerekiyor. Peki bu düzende trene son binen konut alıcıları ne olacak? Bankacılık ve sermaye piyasalarında riskler ve yatırım araçlarına dair yatırımcılara kapsamlı bilgiler sunulurken neden çok daha büyük olan konut piyasası tamamen denetimsiz ve kontrolsüz? Neden sistemin risklerine ve nasıl bunların önlenebileceğine dair bilgilendirme yapılmıyor?
Müteahhitler kontrolsüz ve denetimsiz olarak projelerin satış bilgilerini basında paylaşırken, neden bu bilgiler doğru mu yoksa alıcılar manipüle mi ediliyor diye kimse kontrol etmiyor. Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ve Rekabet Kurulu müteahhitler tarafından açıklanan bilgilerin aldatıcı olup olmadığını neden denetlemiyor? Halka açık şirketler sermaye piyasalarından projeleri için fon toplarken SPK tarafından denetleniyor ve kamuyu aydınlatma, bağımsız denetim ve mali tablo ilan yükümlülüklerine tabi iken neden proje geliştiren müteahhitler bunların hepsinden muaf. Bankalar çok sıkı sermaye yeterliliği kurallarına tabiyken, risk yönetimi ve kredi verme konularında BDDK denetimindeyken, alıcıları kredilendiren müteahhitlerin yeterliliğini ve işlemlerini neden kimse denetlemiyor?
Maketten satış sisteminin risklerini yıllardır yazıyoruz, son iki yıldır meydana gelen olaylarla nihayet bunu herkes gördü. Artık riskler gözardı edilemiyor. Neticede tamamlanma sigortası bir çözüm gibi sunuluyor ama bunun sistemik bir çözüm olamayacağını ve müteahhitlerin sermaye yeterliliklerini yükseltmek ve işlemlerini denetlemek dışında bir nihai çözüm olamayacağını göreceğiz. Maalesef büyümenin ana motoru ve siyasetin finansman kaynağı olan müteahhitlik sektörünün gerçek anlamda denetlenmesi istenmiyor. Bu sektörde gerçek satış bedellerinin gizlendiğini, vergi kaçırıldığını, ödemelerin tamamının bankacılık sistemine sokulmadığını, özellikle ortadoğu ve komşu ülkeler kaynaklı kaynağı belirsiz paranın sorunsuzca kabul edildiğini herkes biliyor. Devlet tüm bunları kontrol etmek istese, alım satım işlemlerinin tamamen bankacılık sisteminden olmasını mecbur tutması yeter. Nakit işlemlerin engellenmesi suretiyle tüm para akışları kontrol altına alınabilir ama yapılmıyor, neden? Amerika’da kesekağıdına doldurduğunuz para ile konut almayı kimse düşünemez bile, kendinizi direkt sorguda bulursunuz.
Hertürlü suistimale açık bir sistemde alıcılara mülkiyet, proje ve müteahhitin güvenilirliği gibi tüm konularda kendi kontrolünü yapma sorumluluğu biçiliyor, neden? Devletin vatandaşını koruma ve tüm bu işlemleri denetleme yükümlülüğü yok mu? Konut piyasasında projelerin ponzi yöntemiyle finansmanı önlenir, her projenin kar zarar durumu bağımsız yapılarda izlenir, ekspertiz şirketleri kanuni şartları denetler ve alım satımlar tamamen bankacılık sistemiyle yapılırsa ne suistimal olabilir ne de vergi kaybı. Buna yönelik bir teşebbüs oldu. Maketten satış yapacak şirketleri ve fon toplama mekanizmasını denetlemek üzere SPK görevlendirilecekti ancak müteahhit lobisinin baskısıyla vazgeçildi. Zira müteahhitler bu denetimsiz ve rahat ortamda halkın parasını kullanarak büyüme lüksünden vazgeçmek istemiyor. Öyleyse temel sorumuza geri dönelim; devlet neden bu düzenlemeleri yaparak halkı korumak yerine hiçbir anlamı olmayan “mış gibi” uyarılarda bulunarak tüm sorumluluğu vatandaşın üzerine atıyor?
Daha ne kadar müteahhitlik sektörünün denetimsiz bir ortamda sermayesiz büyümesine müsamaha gösterilecek? Biz Türklerin önce başımıza bir felaket geldikten sonra önlem almak gibi bir huyumuz var. Önce bankerlik skandalında sonra da bankacılık krizinde bunu aynen yaşadık. Şimdi de müteahhitlik sektörü için aynısı söyleniyor; “daha sektörün gelişmesi lazım, önce büyüsün sektör sonra düzenlenir” deniyor. Yanlış! Sağlam ve istikrarlı bir büyüme ancak altyapı düzenlemesi sağlanarak elde edilebilir. Bu şekilde eninde sonunda insanların zarar göreceği, bazı müteahhitlerin batacağı ve sistemin yükünün devlete kalacağı kesindir. Sorun, hükümetin basiretli davranarak bu riskler gerçekleşmeden gerekli tedbirleri alıp alamayacağı ve büyümeyi sağlam ve istikrarlı bir temele oturtup oturtamayacağıdır. Bu tedbirler alınırsa başlangıçta belki daha yavaş büyürüz ama sonrasında çok daha sağlam ve istikrarlı büyürüz. Bu her tarafı dökülen konut sistemiyle dünya yatırımcılarının ilgisini çekmemiz mümkün değildir.