HASILAT PAYLAŞIMI VE KAT KARŞILIĞI ANLAŞMALARININ FARKLARI

HASILAT PAYLAŞIMI TEKLİFLERİ NASIL HAZIRLANIR? NASIL DEĞERLENDİRİLİR?

Bir diğer avantajıda parayı nakit olarak tahsil edebilmek ve daha sonra edinilebilecek fiziksel gayrimenkullerin satışı gibi bir sorunla uğraşmak zorunda kalmamaktır, zira satış profesyonel bir ekip gerektirir ve arsa sahibinin satışları yürütebilecek bir organizasyonu çoğunlukla mevcut değildir. Ancak hasılat payı anlaşmalarının dezavantajı beklenen satışların gerçekleşmemesi durumunda ortaya çıkar, bu durumda arsa payının tahsili gecikmiş olacaktır. Bunu önlemek için hasılat payı anlaşmalarına belirli bir dönem sonunda satışların tamamlanamaması halinde elde kalan gayrimenkul stoğunun fiziki olarak paylaşılmasına ilişkin bir madde eklenir. Bu şekilde anlaşma bir anlamda kat karşılığı anlaşmasına dönüşmüş olur. Artık arsa sahibi fiziken teslim aldığı daireleri veya dükkanları kendisi ancak satarak paraya çevirebilecektir.

Müteahhitler genellikle hasılat paylaşımı yerine kat karşılığı anlaşmaları tercih ederler, zira bu şekilde proje tamamlanana kadar arsa sahibine bir ödeme yapılması gerekmeyecek ve müteahhit ön satışlardan elde ettiği hasılatı inşaatın tamamlanması için kullanabilecektir. Kat karşılığı anlaşmalarında müteahhit arsa sahibine projeyi tamamlayarak teslim etmek için bir süre verir ve arsanın karşılığında bir teminat oluşturur. Bu teminat nakit, banka mektubu, menkul kıymet veya başka bir gayrimenkulün ipoteği olabilir. Uygulamada bazen müteahhitlerin projenin yapılacağı arsayı ipotek ettirmek istedikleri ve bu şekilde bankalardan finansman sağlamak istedikleri görülmektedir. Ancak bu durum arsa sahibinin aleyhinedir, zira daha ortada bir inşaat olmadığından müteahhit arsayı kullanarak inşaat için finansman oluşturmakta ve bunun riskini de arsa sahibine yüklemektedir.

Kat karşılığı anlaşmaların bir riski de yapılacak inşaatın kalitesinin belirlenmesindeki zorluktur. Türkiye’de projeler tam olarak tanımlanmadığından kullanılacak malzemelerin markası ve kalitesiyle ilgili birçok nokta belirsiz kalmakta ve teslim sırasında arsa sahibi ve müteahhit arasında ihtilafa sebep verebilmektedir. Kat karşılığı anlaşmalarda iyi tanımlanmış bir proje, mahal listesi, metraj hesapları ve teknik şartname mutlaka sözleşmeye eklenmelidir.

Hasılat paylaşımı ve kat karşılığı anlaşmalar arasındaki önemli bir fark da müteahhite maliyeti noktasında ortaya çıkar, zira hasılat anlaşmasında 1 m2 konut 1000 TL’na maledilmiş ise ancak piyasa satış fiyatı 3000 TL ise paylaşım anlaşması 3000 TL üzerinden yapılmaktadır. Bu şekilde müteahhit arsa bedeli, inşaat maliyeti ve belirli bir karı toplam hasılat üzerinden hemen arsa sahibine ödemiş olmaktadır. Halbuki kat karşılığı anlaşmada projenin belli bir oranının fiziken teslimi söz konusu olacağından bunun müteahhite maliyeti inşaatın maliyeti olan 1000 TL kadardır. Her iki seçeneği aynı örnekte karşılaştırırsak; toplam 1000 m2 satılabilir alanı olan bir projede hasılat paylaşımı anlaşmasıyla arsa sahibine %50 önerilirse, arsa sahibi 3000 x %50 x 1000 eşitliğinden 1.500.000 TL kazanmış olacaktır, müteahhite de hasılatın %50′si olarak 1.500.000 TL kalacak, inşaatın maliyeti 1000 x 1000 eşitliğinden 1.000.000 olacağından müteahhit 500.000 TL kar elde etmiş olacaktır.

Aynı projede %50 kat karşılığı önerilmiş olursa; müteahhite satılabilir alanın yarısı yani 500 m2 kalmış olacaktır, bu şekilde 3000 x 500 eşitliğinden müteahhit 1.500.000 TL hasılat elde edecek ancak 1000 x 1000 eşitliğinden 1.000.000 TL maliyete katlanacak ve yine 500.000 TL kar edecektir. Arsa sahibi ise 500 m2 fiziksel gayrimenkul teslim alacak ve dilerse bunu piyasa fiyatı olan 3000 TL’dan satacak ve 1.500.000 TL elde edecektir. Ancak dikkat edilmesi gereken konu paranın zaman değeridir. Hasılat paylaşımında arsa sahibi hemen tahsilata başlamaktayken kat karşılığında en iyi ihtimalle proje bitene kadar (2 yıl kadar) beklemek zorundadır. Bu da arsa sahibi için alternatif bir maliyet, müteahhit için ise bir kardır. Dolayısıyla nominal rakamlar olarak aynı gibi görünse de finansal mantık nedeniyle hasılat ve kat karşılığı anlaşmalarda aynı bölüşüm oranı sözkonusu olamaz, kat karşılığı anlaşmalardaki oran, paranın zaman değeri dikkate alınarak daha yüksek olmalıdır.