Son dönemde sayıları hızla artan AVM’ler arasında verimlilik analizi yapmak hem zor hem de gerekli. Bu noktadan hareketle bir AVM’nin verimliliği ölçülürken farklı birçok parametreye bakmak gerekiyor ki en önemlileri şüphesiz kira-ciro oranı ve metrekare başına düşen ciro.
Yakın bir süre önce, bu ve diğer parametreler eşliğinde İstanbul’da önde gelen 8 farklı AVM’nin verilerini karşılaştırdığımız bir analiz gerçekleştirdik. Avrupa Yakası’nda 5, Anadolu Yakası’nda ise 3 AVM’yi mercek altına aldığımız bu çalışma sonucunda önemli bulgulara ulaştığımızı söyleyebilirim.
Öncelikle analizimize dahil olan 8 AVM’nin farklı lokasyon ve ziyaretçi profilleri olduğunu belirtmekte fayda var. Buna rağmen, hepsinde, yaklaşık 40 bin metrekare alanda, aynı perakendeci havuzunun faaliyet gösterdiği dikkatimizi çekti.
Bu durum, analiz ettiğimiz AVM’lerin nerede bulundukları ve nasıl bir ziyaretçi profiline hitap ettiklerine bakılmaksızın, oldukça kısıtlı bir kiracı havuzuna sahip olduklarını gösteriyor. Toplamda ortak havuzu oluşturan 306 kiracı arasından Koton, Adidas, Hotiç, Penti, Mavi, Saat&Saat, Burger King, Yves Rocher, D&R ve Atasay gibi 10 markanın analiz ettiğimiz her bir AVM’de yer aldığını görebiliyoruz. Bu havuz içerisinde yer alan 107 marka (yaklaşık %35’i) ise AVM’lerden 4’ünde kiracı olarak faaliyet gösteriyor.
306 kiracının 101’i, yaklaşık %33’ü ise sadece 1 AVM’de faaliyet gösteriyor ki bunların önemli bir oranı lüks markalardan oluşuyor. Göze çarpan diğer bir bulgu ise zincirleşmiş kadın giyim marka sayısındaki azlık. Bu alanda sadece 14 marka faaliyet gösterirken, bu konuda büyük bir açık bulunduğu da gerçekleştirdiğimiz analizde bir kez daha ortaya çıkıyor.
CİRODA AVRUPALI RAKİPLER TÜRKİYE’NİN ÖNÜNDE
Araştırmanın çarpıcı sonuçları, sadece faaliyetini sürdüren marka havuzuyla sınırlı değil. Aynı zamanda İstanbul’da bulunan bir AVM’nin ancak 40 bin metrekare üzerine çıkınca farklılaştığını gözlemliyoruz ki bu rakamın Avrupa ortalamasının çok üzerinde olduğunu eklemeden geçmeyelim.
Ortalama metrekare cirosuna bakıldığında ise Türkiye’nin en iyi AVM’lerinin metrekare başına yıllık yaklaşık 15 bin TL’lik bir cirosu olduğunu görüyoruz. Analiz edilen 8 AVM içerisinde en düşük ortalama yıllık metrekare cirosu bazında yaklaşık 6 bin 500 TL seviyesinde iken; bu rakamın kiracı bazındaki en yüksek yıllık metrekare cirosunun 42 bin TL’ye kadar yükseldiğini söyleyebiliriz. Avrupa’nın çeşitli ülkelerinde gerçekleştirilen analizlerle karşılaştırdığımızda, bu ülkelerde ortalama yıllık metrekare cirosunun 26 bin TL ile ülkemizden çok daha yüksek olduğunun altını çizmek isteriz. Diğer bir ifadeyle söz konusu 8 AVM’nin yüzde 73 üzerinde bir ciro rakamı olduğundan bahsedebiliriz.
En belirleyici parametre olan kira-ciro oranının ise Avrupa ile benzer seviyelerde olduğunu söylemek gerekir. Avrupa’da analiz ettiğimiz AVM’lerin ortalama kira-ciro oranı %14,3 seviyesindeyken, bu oran İstanbul’da araştırdığımız AVM’lerde %14,59 olarak kaydedildi. Bu açıdan bakıldığında, analiz edilen 8 AVM’nin ortalama kira-ciro oranı oldukça sağlıklı. Çünkü yapılan farklı araştırmalar perakende sektöründe kira-ciro oranının %20 seviyelerinin üzerine çıkmasıyla tehlike çanlarının çalmaya başladığını ortaya koyuyor. Öte yandan %15’in altındaki oranlar genel anlamda sağlıklı bir seviye olarak değerlendiriliyor.
KİŞİ BAŞI 57 TL HARCAMA
Rakamlara daha detaylı baktığımızda araştırılan AVM’lerin ortalama aylık metrekare kirasının 45 Euro olduğunu belirtelim. Avrupa’da incelediğimiz AVM’lerin aylık ortalama metrekare kirası ise 51 Euro. Kaydedilen aylık en yüksek metrekare kirası ise 164 Euro. Bütün bu veriler ışığında, 50 bin metrekare büyüklüğünde bir AVM’nin sağlıklı ve sürdürebilir bir performans sergileyebilmesi için yılda en az 850 milyon TL ciro üretebilmesi gerektiği ortaya çıkıyor. Yıllık ortalama 15 milyon yıllık ziyaretçi baz alınırsa, bu tablo kişi başı yaklaşık 57 TL’lik bir harcamaya denk geliyor.
AVM’lerin performansının değerlendirildiği bu analiz, tüm paydaşlara son derece kritik ipuçları veriyor. AVM yönetiminin perakendecilerle sağlıklı ve sürdürülebilir kira ve indirim müzakereleri yapabilmeleri için bu parametreleri göz ardı etmeleri artık mümkün gözükmüyor.