MAKETTEN KONUT SATIŞ SİSTEMİ
Yurt dışından alım yapan alıcılar genellikle yüzde 25-50 arasında bir miktarı peşin olarak ödüyorlar, bakiyesi için de inşaatın teslimine kadarki süreye yayılmış senet ödemeleri yapıyorlar. Yabancı alıcılar Türkiye’de konut kredisi de kullanmadıkları için yerli alıcılar gibi bankaların tamamlama güvencesi altında değiller. İnşaatlarda bir gecikme veya tamamlanamama durumu söz konusu olduğunda imzaladıkları sözleşme dışında hiçbir güvenceleri yok. Dolayısıyla Esenyurt krizinde yabancı alıcılar tabiri caizse tam anlamıyla ortada kaldılar. Biz yıllardır aslında maketten konut satış sisteminin risklerini ve alıcıları mağdur etme potansiyeli olduğunu yazıp duruyoruz ancak ilk kez yaşanan bu politik kriz nedeniyle tüm riskler açığa çıktı ve şimdilik iki firma iflas ertelemesine gitti.
Diğer yandan başta Kuveyt olmak üzere yurt dışından bu alıcıları getiren bir aracı kitlesi türedi. Söz konusu ülkelerdeki bağlantıları sayesinde bu alıcıları en çok komisyon alabildikleri projelere yönlendiriyorlar. Yurt dışında kurulu çeşitli acentalar ile bağlantılı olarak veya bazen bir acenta bile söz konusu olmadan Türkiye’deki projeleri pazarlıyorlar. Türk müteahhitler biran önce yabancı alıcılara satış yapmanın telaşı ile bu acenta yapısının hukuki olarak güvenceye kavuşturulması ile hiç ilgilenmediler. Bu acentaların yetkileri ve sorumlulukları nedir? Projeleri nasıl tanıtıyorlar? Resmi muhatap mıdırlar? Müteahhit firmayı temsil yetkileri var mıdır? En önemlisi bu acentalar ödeme planlarını belirleyip nakit tahsilatı yapıyorlar. Yani kendi vatandaşlarına uyguladıkları ödeme planları ile müteahhitlere yaptıkları ödemeler farklılık arz edebiliyor. Bu durumda müteahhittin alacakları ve acentanın alacakları farklı olabiliyor. Bu acentaların işyerlerini kapatıp gitmeleri durumunda alıcıların mağdur olması kuvvetle muhtemel, zira Türkiye’deki müteahhit çok kez alıcıları tanımıyor. Ancak proje tamamlandığında acentanın kendisine bildireceği isimler üzerine tapuyu çıkaracağını beyan ediyor.
YABANCIYA SATIŞ TÜRK İŞİ
Sözün kısası yabancıya satış işi her zamanki gibi Türk işi, hiçbir hukuki ve teknik altyapısı olmadan başladı ve alıcıları mağdur etme riskiyle devam ediyor. Tüm bunlar dışında bu aracıların bazıları alıcıları projeler konusunda yanıltabiliyor, projeler söylenen yerde olmayabiliyor veya aracılar fiyatlara kendilerine göre komisyonlar ekleyebiliyorlar. Yabancıların konakladıkları otellerde bile otel çalışanları müteahhitler adına çalışmaya başladılar. Bunlar alıcıları aldatıcı bilgiler verebiliyorlar. Daha da vahimi yabancıların kendi elçilik ve konsolosluklarında çalışan kişiler de müteahhitler adına konut pazarlaması yapabiliyorlar. Türkiye’deki tanıdıkları vasıtasıyla fiyatları kontrol eden alıcılar bu şekilde kandırıldıklarını fark ediyorlar. Şunu belirtmek gerekir ki yerli ve yabancı alıcıya farklı fiyat uygulamak satıcı firma için intihar sayılır. Alıcılar artık tecrübelendiler ve internet sitelerinden veya bir emlakçıyı projeye göndererek zaten Türkiye’deki gerçek fiyatları öğrenebiliyorlar ama İstanbul içinde bu alıcıları gezdiren araç şoförleri bile bir şekilde bu pazarlama işinin içinde. Yani bizde konut pazarlaması müteahhittin elinden çıkmış ve şoför, otel çalışanı ve konsolosluk görevlilerine kadar düşmüş durumda.
SİSTEMDEKİ AKSAKLIKLAR
Müteahhit firmaların da bu acenta sisteminden dolayı riskleri var. Yurt dışı alıcılardan senet tahsilatlarını acentalar yaparak müteahhit firmaya iletiyor. Buradaki ödeme gecikmeleri veya tahsilat sorunları durumunda acentaların sorumlulukları belirsiz. Müteahhitler ödemeler tamamlanana kadar tapu teslimi yapmadıkları için bir ölçüde rahat olsalar da, ödemelerin alıcı ve satıcı açısından takibi sıkça problem yaratıyor. Örneğin birçok alıcı aylık değil 3′er aylık dönemlerle ödeme yapmayı talep edebiliyor veya kur farkları gündeme geliyor. Acentaların alıcılardan parayı alıp da müteahhide ödeme yapmaması durumu ise çok büyük bir risk olarak ortada duruyor. Alıcılar ödemelerini tamamlayarak tapularını beklerken müteahhit ödemelerini yapmadıklarını ve dairelerini iptal ettiğini söyleyebilir. Böyle bir durumda acentaların kendi ülkelerinde dava edilmeleri bile başlı başına bir sorun olur, zira birçok müteahhit bu acentaların orijinal ortaklık yapısı, bağları, sermayesi ve hukuki durumunu sorgulamıyor. Müteahhitte ödeyeceğim diye milyonlarca dolarlık tahsilat yapan bu acentaların kendi sermayeleri çoklukla çok sınırlı. Yani neresinden baksanız bu sistem dökülüyor.
HUKUKİ ALTYAPIYA İHTİYAÇ VAR
YABANCIYA SATIŞ TÜRK İŞİ
Sözün kısası yabancıya satış işi her zamanki gibi Türk işi, hiçbir hukuki ve teknik altyapısı olmadan başladı ve alıcıları mağdur etme riskiyle devam ediyor. Tüm bunlar dışında bu aracıların bazıları alıcıları projeler konusunda yanıltabiliyor, projeler söylenen yerde olmayabiliyor veya aracılar fiyatlara kendilerine göre komisyonlar ekleyebiliyorlar. Yabancıların konakladıkları otellerde bile otel çalışanları müteahhitler adına çalışmaya başladılar. Bunlar alıcıları aldatıcı bilgiler verebiliyorlar. Daha da vahimi yabancıların kendi elçilik ve konsolosluklarında çalışan kişiler de müteahhitler adına konut pazarlaması yapabiliyorlar. Türkiye’deki tanıdıkları vasıtasıyla fiyatları kontrol eden alıcılar bu şekilde kandırıldıklarını fark ediyorlar. Şunu belirtmek gerekir ki yerli ve yabancı alıcıya farklı fiyat uygulamak satıcı firma için intihar sayılır. Alıcılar artık tecrübelendiler ve internet sitelerinden veya bir emlakçıyı projeye göndererek zaten Türkiye’deki gerçek fiyatları öğrenebiliyorlar ama İstanbul içinde bu alıcıları gezdiren araç şoförleri bile bir şekilde bu pazarlama işinin içinde. Yani bizde konut pazarlaması müteahhittin elinden çıkmış ve şoför, otel çalışanı ve konsolosluk görevlilerine kadar düşmüş durumda.
SİSTEMDEKİ AKSAKLIKLAR
Müteahhit firmaların da bu acenta sisteminden dolayı riskleri var. Yurt dışı alıcılardan senet tahsilatlarını acentalar yaparak müteahhit firmaya iletiyor. Buradaki ödeme gecikmeleri veya tahsilat sorunları durumunda acentaların sorumlulukları belirsiz. Müteahhitler ödemeler tamamlanana kadar tapu teslimi yapmadıkları için bir ölçüde rahat olsalar da, ödemelerin alıcı ve satıcı açısından takibi sıkça problem yaratıyor. Örneğin birçok alıcı aylık değil 3′er aylık dönemlerle ödeme yapmayı talep edebiliyor veya kur farkları gündeme geliyor. Acentaların alıcılardan parayı alıp da müteahhide ödeme yapmaması durumu ise çok büyük bir risk olarak ortada duruyor. Alıcılar ödemelerini tamamlayarak tapularını beklerken müteahhit ödemelerini yapmadıklarını ve dairelerini iptal ettiğini söyleyebilir. Böyle bir durumda acentaların kendi ülkelerinde dava edilmeleri bile başlı başına bir sorun olur, zira birçok müteahhit bu acentaların orijinal ortaklık yapısı, bağları, sermayesi ve hukuki durumunu sorgulamıyor. Müteahhitte ödeyeceğim diye milyonlarca dolarlık tahsilat yapan bu acentaların kendi sermayeleri çoklukla çok sınırlı. Yani neresinden baksanız bu sistem dökülüyor.
HUKUKİ ALTYAPIYA İHTİYAÇ VAR
Tüm bu Türk işi uygulamaları fark eden Kuveyt hükümeti vatandaşlarının mağduriyetini önlemek için firmaları incelemeye başlamış. Bu tabii ki bize verilen önemli bir mesajdır. Ancak bunun ötesinde yabancılara gayrimenkul satışının, özellikle maketten satışın hukuki altyapısının oluşturulması ve acentaların fonksiyonunun açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. Ülkemizde kısa vadede hemen satışı yapılan dairelere ve toplanan paralara odaklandık ama yabancıların ciddi şekilde mağduriyet riski var. Daha Türk alıcılar için bile Tüketici Kanunu ile sistematik korunma önlemleri alınmamışken yabancılar için bunu beklemek ne kadar gerçekçi olur tartışılır tabii ki ama görünen o ki bizim göstermediğimiz sorumluluğu yabancı hükümetler kendi vatandaşları için gösteriyorlar.