KONUTTA EKLENEBİLİR BRÜT ALANA SINIRLAMA GETİRMENİN ANLAMSIZLIĞI

BRÜT ALAN KONUSU
Konut alıcılarının günümüzde gayrimenkul konusunda bilgilerinin oldukça artmış olmasına rağmen halen satıcı firmaların yarattığı fiyat illüzyonuna kandıkları bir nokta “brüt alan” konusu. Ülkemizde satıcı firmaların her birisi kendine özgü bir brüt alan tanımı yaparak bu alan üzerinden satışa çıkmakta ve metrekare satış fiyatlarını ifade ederken de bu tanımı esas almaktadır. Halbuki bu işin özü son derece basittir; bir projede en geniş brüt alan tanımı, dairelerin alanlarının yan ısıra projedeki tüm holler, asansör boşlukları, ortak alanlar ve hatta otopark ve depoları bile hesaba katan “proje brüt alanı”dır. Ancak bu tanımı firmalar pek kullanmaz, zira projede yapılmış tüm inşai imalatın brüt alana dahil edilmiş olması tüketiciye korkutucu gelir, 100 metrekare bir daire almak isterken kendilerine tüm projeden yansıtılan 200 metrekareyi yadırgarlar. Katılabilecek tüm inşai alanları satılabilir alan olarak tanımlamak metrekare satış fiyatını en düşük gösteren ve inşaat şirketinin işine gelebilecek en iyi seçenek olmasına rağmen net/ brüt alan farkının yüzde 100′leri aşabilmesi yüzünden bu yöntem uygulanmamaktadır.

SATICILARIN BRÜT ALAN TANIMI
Yapılabilecek en dar alan tanımı “süpürme alanı” denen dairenin net alanıdır. Bu tanımda satılabilir alan, dairenin halı süpürme alanı şeklinde net olarak ifade edilir. Ancak bu yöntem de firmalarca çok tercih edilmemektedir, zira ilk örneğimizin tersine bu yöntemde metrekare satış fiyatı yüksek (daire dışı imalatların hiçbirisi satılabilir alana dahil edilmemektedir) gözükmektedir. Piyasadaki diğer firmaların daire alanlarını yüksek brüt alanlarla tanımlayarak metrekare satış fiyatlarını düşük göstermesi nedeniyle firmalar net alan satarak daha pahalı gibi algılanmayı tercih etmemektedir. Anlaşılan o ki tasarıda yüzde 22 gibi afaki bir brütleştirme orandan bahsedilmesinin nedeni müteahhitlerin düzenleme sonrasında metrekare birim fiyatlarında oluşacak sahte artışı alıcılara açıklayamayacaklarını düşünmüş olmaları ve pratikte yüzde 35 civarında ekledikleri brüt farkları için Bakanlıkla yüzde 22 gibi ortalama bir rakamda anlaşma çabalarıdır.
Peki satıcılar şimdiye kadar brüt alanı nasıl tanımlıyorlardı? Cevap; Tam anlamıyla kafalarına göre. İki ekstrem ucu inşaat brütü ve halı süpürme alanı olan bir yelpazede kendilerine özgü bir brüt tanımı yaparak bazı unsurları tanıma dahil etmekte bazılarını ise hariç tutmaktadırlar. Örneğin kat holleri ve asansör boşluklarını dahil ederken bina holü ve otoparkları hariç tutmaktadırlar. Bu tanımlamaların hiçbir standardı yoktur. Firmalar piyasadaki örneklere bakarak ortalama yüzde 35-45 arasında bir brüt-net farkını satış açısından makul kabul etmekte ve kendi brüt tanımlamalarını bu marjlar içerisinde belirlemektedirler.

DAİRE NET ALANI ESAS ALINMALI
Aslına bakarsanız alıcının aldığı daire, tüm farklı tanımlamalarda da aynıdır, zira halı süpürme alanı 100 metrekare olan bir daireye kat holleri ve diğer alanlardan ekleme yaparak 135 metrekare brüt üzerinden satışa çıkardığınızda alıcının kullanacağı alan 100 metrekare olarak aynı kalacaktır ama daire 100 bin TL’ye satılıyorsa, net tanımıyla metrekaresi bin TL iken brüt tanımıyla metrekaresi 740 TL olacaktır. Yani aslında pratikte hiçbir fark yaratmayan bir fiyat illüzyonu ile alıcı cezbedilmeye çalışılmaktadır. Konut alıcılarının farklı alternatifleri kıyaslayabilmek için her zaman daire net alanını esas almaları ve bunu talep etmeleri gerekmektedir (daire net alanına kimi zaman duvarlar da dahil edilebilmektedir, bundan bile kaçınılması gerekir). Diğer yandan yeterli bilince sahip olmayan konut alıcılarının doğru şekilde bilgilendirilmesi amacıyla devletin brüt ve net alan tanımlamalarını resmileştirmesi ve satışlarda net alanların esas alınmasını zorunlu tutması gereklidir. Aksi halde firmaların keyfi uygulamaları alıcıların aklını karıştırmaktadır.

BAKANLIĞIN TAVAN BRÜTLEŞTİRME ORANI GETİRME ÇABASI ABESLE İŞTİGAL
Bu başıboşluk aslında satıcı firmaları da yanıltmaktadır, zira emsal projelerin metrekare satış fiyatlarını esas alarak kendini rakiplere göre konumlandıran firmalar brüt alanlarını yükselterek konutun satış fiyatını yükseltebileceklerini zannetmekte ancak yanılmaktadırlar. Alıcı, 100 metrekare konuta 150 bin TL fiyat ödemeyi düşünüyorsa, siz o konutu 140 metrekare olarak gösteriyorsunuz diye 210 bin TL vermeyecektir. Konut satış fiyatı; metrekare satış fiyatını sabit kabul ederek ve onu belirlediğiniz brüt alanla çarparak tespit edilemez. Böyle yapıldığı hallerde satışta bir felaketle karşılaşılması büyük olasılıktır.

Sonuç olarak Bakanlığın yüzde 22 veya daha farklı bir oranda bir tavan brütleştirme oranı getirme çabası gerçekten abesle iştigaldir. Olması gereken satışların net halı süpürme alanı tanımıyla yapılmasıdır. Tanımlamayı nasıl yaptığınızın satış fiyatıyla hiçbir alakası yoktur. Günümüz tüketicisi Bakanlığın ve müteahhitlerin zannettiğinden çok daha akıllıdır ve metrekare satış fiyatını düşük gösterme endişesiyle brüt alanların nasıl şişirildiğinin farkındadırlar.