MÜTEAHHİDİN TECRÜBELİSİ Mİ İYİDİR?

İnşaat şirketlerinin tecrübesi konusunun ilk ayağı Türkiye’de inşaat şirketi ile Geliştirme Şirketi ayrımının yapılmıyor olmasıdır. Kamu ihalelerinde müteahhitlerde yeterlilik diye tecrübe ve ekipmanlara dayalı bir sınıflandırma yapılıyor ve sanırım karmaşa da buradan çıkıyor. Çünkü inşaat şirketlerinde olması gereken teknik yeterlilikler konut geliştiren ve satan şirketlerde de aynen olmalıymış gibi bir algı var. Şimdi olaya bir yakından bakalım. İnşaatın fiziksel taahhüdünü yürüten inşaat şirketleri mühendislik bilgi ve becerisi olması gereken firmalardır, yani kabaca inşaatın sağlam olmasından sorumlu firmalardır. Bunlar ya kendi adlarına yada taşeron sıfatıyla inşaatı yürütürler. Kamuoyunda bilinen anlamda bordrosunda mühendisler, işçiler olan, aktifinde inşaat makineleri bulunduran şirketler bunlardır. Dolayısıyla binanın sağlamlığı, inşaat kalitesi ve yapı denetiminin muhattabı bu şirketlerdir ve bunların yüksek mühendislik becerilerine sahip olmalarının veya mesleki geçmişe sahip olmalarının istenmesi yerindedir.

Türkiye’de ayrımı bilinmeyen Geliştirme Şirketleri ise (Çoğu aynı zamanda inşaat şirketi de olduklarından bizde bir karmaşa doğuyor ancak geliştirme şirketinin ille inşaat şirketi olmasına gerek yoktur) pazarda satılabilir bir ürün geliştiren, bunun finansmanını sağlayan, imalat işini inşaat firmalarına ihale eden, geliştirilen ürünün pazarlama ve satış faaliyetlerini yürüten şirketlerdir. Temelde bunlar gayrimenkulde uzmanlaşmış ticaret şirketleridir ve inşaat işini fiilen kendilerinin yapması gerekmez. Dolayısıyla yeterli parası olan ve bu işten ticari olarak kar elde edebileceğini düşünen herkes gayrimenkul geliştirebilir. Bu işte tecrübeli olup olmaması yaptığı inşaatın sağlamlığını etkilemez, zira işin bu tarafından inşaatı ihale ettiği inşaat şirketi ve yapı denetim kurumu mesuldür. Tecrübesizliğinin ancak satamadığı stok nedeniyle kendisine ticari bir maliyeti olabilir. Bu yapıyı en rahat GYO şirketlerinde anlayabilirsiniz. GYO şirketleri gayrimenkul geliştirebilen ancak inşaatını gerçekleştiremeyen profesyonel geliştirme şirketleridir. Dolayısıyla  hiçbir GYO şirketi yeni kurulmuş olsa da inşaat işini bilip bilmediğini kimse sorgulamaz, zira zaten inşaatı fiilen yapması yasaktır. Ancak GYO olmayan inşaat şirketlerinde geliştirmeci kimliği ile inşaatçı kimliği iç içe geçtiği için kamuoyunda hatta devlet yönetiminde bile bir algı karmaşası doğmaktadır. Bu anlamda yapılması gereken şey fiilen ve hukuken inşaat şirketi ve geliştirme şirketi ayrımını açıklığa kavuşturmaktır.

İnşaat şirketlerinden beklenen tecrübe konusunun bir de insan kaynakları boyutu vardır. Zira açıklamayı yapan müteaahhitlik firması sahibi, firmanın geçmişi ile tecrübesinin parelel olduğunu varsaymaktadır. Öylemidir gerçekten? Geçmişi 49 yıl, 69 yıl diye övünen inşaat firmalarının gerçek tecrübesi aslında profesyonel çalışanların tecrübesiyle sınırlıdır. Şirketler birer tüzel kişiliktir ve personeli olmadan hiçbir birikimi ve tecrübesi olamaz. Örneğin 49 yıllık geçmişi olan bir firmanın bu kadar tecrübeli üst yönetim kademesinin işten çıkarıldığını ve yerine 5-6 yıl tecrübeli bir ekibin işe alındığını düşünün, bu durumda şirketin tecrübesi aslında 5-6 yılla sınırlı olmayacakmıdır? Yada tam tersi bir inşaatın başına okuldan yeni mezun mühendisleri gönderen şirket aslında 49 yıllık tecrübesinden bahsedebilirmi? Dolayısıyla inşaat şirketlerinin gerçek tecrübesi çalışanlarının tecrübesiyle sınırlıdır. Maalesef bu sektörde inanılmaz hızlı bir personel sirkülasyonu yaşanmaktadır. Bu durum şirketlerdeki tecrübe ve bilgi birikimini erozyona uğratmaktadır. Yönetim ilkeleri açısından bakıldığında bir şirkette çok hızlı personel sirkülasyonu varsa o şirketin yönetiminde sorun var demektir. Zira insanlar aslında işlerini değil kötü yöneticilerini terk ederler! Buradan çıkarılması gereken sonuç; şirketlerin kuruluş yılına göre varsayılan tecrübesine değil çalıştırdığı kritik personelin tecrübesine bakılması gerektiğidir. Yukarıdaki örneğimizde 5-6 yıllık çalışanları istihdam eden 49 yıllık geçmişe sahip bir şirket ile yeni kurulmuş ama çalışanları en az 20 yıllık bir tecrübeye sahip iki şirketin kamu ihalesinde teklif verdiğini düşünürsek, benim bakış açıma göre aslında yeni kurulan şirket çok daha tecrübelidir. Buradan yola çıkarak konut alacaklara tavsiyem şirketlerin kağıt üstündeki varlığına değil çalışma kültürüne ve çalışanlarının tecrübesine odaklanmalarıdır. Bunu yüz yüze geldiğiniz personelin çalışma şevkinden bile anlayabilirsiniz. Personel sirkülasyonu çok olan ve çalışanların mutsuz olduğu şirketlerden ise uzak durun derim.