OFİS KİRALARI DÜŞÜYOR, BU DURUM SATIŞ FİYATLARINA DA YANSIYACAKTIR

Bilindiği üzere gayrimenkul yatırımında toplam getiri kira getirisi ve değer getirisinden oluşmakta. Bu iki getirinin toplamının cari enflasyon oranının üstünde olması (reel pozitif getiri sağlaması) ve alternatif yatırım araçlarının getirisinin üstünde olması garimenkul yatırımını karlı hale getirmektedir. Halihazırda enflasyon oranı %8-9′lar civarında, faiz oranları ise %10 seviyelerinde. Dolayısıyla gayrımenkul yatırmının karlı olması için %10′un üzerinde bir toplam getiri sağlaması lazım. Ortalama kira getirileri ise %5-6 arasında, bu da aradaki minimum %5 farkın değer artışından karşılanmasının beklendiği anlamına geliyor kabaca.

Yükselen faiz ortamında gayrimenkul yaırımcılarının getiri beklentisi de yükseleceğinden bunu karşılayabilecek iki unsur var; ya kira geliri yada değer artışı. Bunlardan kira geliri sözleşmeye bağlı ve öngörülebilir bir gelirken, değer artışı spekülatif bir beklenti. Dolayısıyla ticari gayrimenkul yatırımcıları kira getirisine ağırlık vermekte ve değer artışları ise bir prim gibi görülmekte. Sonuç olarak kira gelirlerinin düşmesi getirinin düşmesi anlamına geleceğinden, alternatif araçlara göre yatırımın avantajının korunabilmesi için fiyatlarda da düşme oluşması gerekecektir. Yani alıcılar kiralar düştüğü için fiyatlarda indirim isteyecektir. Bu da önümüzdeki dönemde fiyatlarda aşağı yönlü bir beklenti yaratmaktadır.

Peki kiralar niye düşüyor? Bunun en büyük nedeni yavaşlayan ekonomidir. Zira ekonomi büyüdükçe yeni şirketler açılır ve büyüyen şirketler yeni ofis talebi yaratır. Yani büyüme oranının düşüşü kiralara yansımaya başlıyor demektir. Bunun sonucunda ofis talebi ve fiyatlar düşecektir. Diğer taraftan ihtiyaç saikiyle değil de spekülatif yatırım yapanlar (fiyat artışı bekleyenler) da talep daralması nedeniyle daha çekingen davranacak ve onlar da değer artış beklentilerini aşağı çekeceklerdir. Bu davranışların sonucunda fiyatlar reel getiri seviyesi istenen seviyeye gelene kadar düşecektir. Kiraların düşmesinin bir nedeni de piyasadaki tüm müteahhitlerin sürü paikolojisiyle aynı anda ofis yatırımı yapmalarıdır. Bunun sonucunda piyasadaki ofis arzı talepden daha hızlı artmakta ve kiralar düşmektedir, dolayısıyla satış fiyatları da paralel olarak gerileyecektir. Konut yatırımına alternatif olarak ve bir dönem sınırlı kalan arzı karşılamak için çok fazla ofis inşaatı yapılmıştır. Bu durum ekonomik yavaşlamayla biraraya geldiğinde kira rakamlarında düşüşe yolaçmaktadır. Bu hareket devam ederse ofis satış rakamlarında bir gerilemeyle karşılaşılması kaçınılmazdır. Önümüzdeki endeks rakamlarının bunu teyit edeceğini düşünüyorum.