Malumunuz olduğu üzere, bilhassa miras yoluyla intikal eden malvarlıklarına yönelik ortaklar, yapılacak tasarrufl ar yönünden çoğu zaman birlikte hareket edememekteler. Ortaklı malın tarafl arının anlaşamama ihtimalini gözeten kanun koyucu, bu ihtilafı gidermek için çeşitli hukuki yollar düzenlemiş. İki ayrı bölüm olarak ele alacağımız “Ortaklığın Giderilmesi”, nam-ı diğer İzale-i Şuyu davasının ilk bölümünde Ortak Mülkiyetin Tanımı’ndan başlayarak, Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Temeli ve Dava Şartları gibi konuları inceleyeceğiz. İkinci bölümünde ise, dava sonunda verilebilecek kararları ve Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış prosedürüne yer vereceğiz. Ortaklığın Giderilmesi Davası’na geçmeden evvel, ortak mülkiyetin tanımıyla başlamakta fayda görüyorum.
ORTAK MÜLKİYET NEDİR?
Bir malvarlığının mülkiyet hakkı, tek bir kişiye ait olabileceği gibi, aynı anda birden fazla kişiye de ait olabilir. Mülkiyet hakkının birden fazla kişi arasında paylaşılması durumunda, “ortak mülkiyet” kavramından söz edilir. Ortak mülkiyet, üç ana türde incelenir: İlk olarak Paylı Mülkiyet, birden fazla kişinin bir malvarlığı unsuruna belirli oranlarda sahip olduğu durumunu ifade eder. Ekip arkadaşım Av. Berkay KARAKAŞ’ın kaleminden, “Paylı Mülkiyet ve Detayları” başlıklı içeriğimize, aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz. (https://youtu.be/ c9a0VeNPYcE?si=O54xMNfGaB7qzP12) Elbirliği Mülkiyeti ise, belirli paylar olmadan malvarlığı unsuru üzerinde ortak mülkiyete sahip olma durumunu ifade eder. “Elbirliği Mülkiyeti ve Detayları” başlıklı içeriğimiz de, yine arşivimizde mevcut. (https://youtu.be/ wjcvI3cwBjQ?si=AJ4dMuDpRmFmHRUs) Son olarak Kat Mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapı içerisindeki kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı kullanılabilir alanların, gayrimenkulün mâlikleri ve / veya mâlikleri tarafından bağımsız mülkiyet hakları olarak tesis edildiği bir sistemdir
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI
Taşınır veya taşınmaz malların paylı veya elbirliği mülkiyetine tâbi olduğu durumlarda, ortaklar veya paydaşlar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisi sona erdirilmesini ve bireysel mülkiyete geçişi sağlayan ya da malın satışıyla elde edilen bedelin adil bir şekilde dağıtılmasını amaçlayan özel bir hukuki süreçtir. İzale-i şüyu da olarak da bilinen bu davada, ortak mülkiyete konu malın paylı veya elbirliği mülkiyetine tâbi olup olmamasına bakılmaksızın, paydaşlardan (ortaklardan) her biri malın paylaşılmasını talep edilebilir. Ortaklığın giderilmesi davasında talep halinde öncelikle, ortak mülkiyete konu olan malın, ortaklar arasında pay oranlarına göre bölünmesi (aynen taksimi) yani aynen taksim yöntemiyle ortaklığın sona erdirilmesi seçeneği değerlendirilir. Ancak, hem ortak mülkiyet konusu malın niteliği hem de paydaşların durumu gibi faktörler, ortak malın doğru bölünmesini (aynen taksimi) engelliyorsa, bu durumda ortak mülkiyet konusu malın satılmasına ve elde edilen bedelin, paylara uygun şekilde ortaklar arasında paylaştırılmasına karar verilir
ORTAK MÜLKİYETİN SONA ERME USULLERİ
Elbirliği Mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesi halinde sona erer. Paylı Mülkiyet’e tâbi mal, paydaşlardan birine veya bir üçüncü kişiye devredilirse Paylı Mülkiyet tüm paydaşlar için sona erer. Paylı malın yok olması, kamulaştırılması veya cebri icra yolu ile satışının yapılması halinde de Paylı Mülkiyet sona erer. Bu hallerde sona erme, paydaşların iradesi dışında gerçekleşmektedir. Yukarıda sayılan sona erme halleri tek kişi mülkiyetinde de geçerlidir. Bu sayılanlara ek olarak paylı mülkiyetin kendisine özgü olan bir diğer sona erme hali ise paylaşma veya taksimdir. Tüm paydaşlar paylaşmaya rıza gösterirse, dava açılmadan ortak malın paylaşımı gerçekleştirilir. Ancak sadece bir paydaş bile paylaşmaya rıza göstermezse, paylaşmanın gerçekleştirilmesi için ortaklığın sona erdirilmesini talep eden bir dava olan “ortaklığın giderilmesi davası” açılması gerekmektedir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASININ ŞARTLARI:
Ortaklığın Giderilmesi Davası’nda, kişiler birlikte mülkiyete zorlanamayacağından, özellikli bir koşul öngörülmemiştir. Ancak, Ortaklığın Giderilmesi Davası’nın kabul edilmesi için bir kısım şartlar gerekmektedir: Öncelikle, Elbirliği veyahut Paylı Mülkiyete konu bir malın bulunması gerekmektedir. Bu mal, taşınmaz olabileceği gibi taşıt, hisse senedi, ziynet eşyası gibi çeşitli varlıklar da olabilir. Davacının, dava açarken ortaklığın tüm tarafl arını da dava dosyasına dâhil etmesi gerekmektedir. Tüm paydaşlar davada temsil edilmelidir. Ortaklığın sona erdirilmesi istenen malın bilgileri eksiksiz bir şekilde belirtilmelidir. Taşınmaz ise ada ve parsel bilgisi, araç ise plaka numarası, patent belgesi ise detaylar belirtilmelidir. Dava konusu mal üzerindeki ortaklığı gösteren belgenin sunulması gerekmektedir. Örneğin, miras yoluyla kalan bir taşınmazın intikali gerçekleşmemiş olsa dahi, Ortaklığın Giderilmesi Davası açılabilecektir. Ancak taşınmazın sahibine ait olan, mirasçılık belgesinin, eski ifade ile veraset ilamının alınmış olması önemlidir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA ZORUNLU ARABULUCULUK
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabuluculuk yolunun kullanılması zorunlu hâle getirilmiştir. Anılan tarihten sonra açılacak olan ortaklığın giderilmesi davalarında, arabuluculuk yoluna başvurulmamışsa dava, dava şartı eksikliği gerekçesiyle, usulden reddedilecektir.
DAVANIN TARAFLARI
Malın paylı veya elbirliği mülkiyete tâbi olması fark etmeksizin bir paydaş/ortak veya birkaç paydaş/ortak birlikte, ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ortaklığın giderilmesi davası açabilmek için tek şart, paydaş olmaktır. Paydaş gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Paydaşlardan bir kısmının, müşterek hareket ederek, birlikte dava açmaları da mümkündür. Burada dikkat edilmesi gereken husus, davayı açan taraf veya tarafl arın dışında kalan tüm paydaşlara karşı davanın açılması gereklidir. Paydaş veya ortaklardan biri ölmüşse, belgesi alınarak, mirasçılarının davaya katılımı sağlanmalıdır. Mirasçılar da, miras bırakandan geriye kalan mal veya gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasını, mirasçılara karşı açmalıdır. Diğer mirasçılar davaya dâhil edilmeden, davaya devam edilemez.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASININ AÇILAMAYACAĞI ZAMANLAR VE ZAMANAŞIMI
Ortaklığın Giderilmesi Davası bazı sınırlamalar hariç olmak her zaman açılabilen bir dava olup herhangi bir zaman aşımı süresine tâbi değildir. Ancak TMK hükümlerine göre hukukî bir işlem gereğince paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunması hâlinde, paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunması hâlinde, uygun olmayan zamanda, Ortaklığın Giderilmesi istenilemez. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en fazla on yıllık süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlardaki paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh edilebilir. Uygun olmayan zaman hususu ise dürüstlük kuralı uyarınca, her paydaşın çıkarına göre mahkemece belirlenir. Örnek vermek gerekirse, bir taşınmazda Aile Konutu Şerhi varsa, bu şerh terkin edilmedikçe, ortaklığın giderilmesi yine istenemez. (https://www.youtube.com/ watch?v=aS7mtoKdFGY) Taşınmazı kiracının kullanması veyahut kentsel dönüşüm alanında kalması hâli uygun olmayan zaman olarak öngörülmemiş olup, bu hallerde dava açılabilir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI, ZAMAN AŞIMINA TÂBİ MİDİR?
Ortaklığın Giderilmesi Davası için bir zamanaşımı süresi öngörülmemiş olup, dava her zaman açılabilir. Miras yoluyla ya da diğer işlemler sonucunda, birden fazla kişinin aynı malın mülkiyetine ortak bir şekilde sahip olma durumu ortaya çıkabilir. Tarafl ar arasında ortak malın paylaşımı konusunda anlaşmazlık yaşanırsa, paydaşlardan biri dava açarak ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir. Bu dava uygulamada “İzale-i Şuyu Davası” veya “Ortaklığın Giderilmesi Davası” olarak adlandırılır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Taşınır veya taşınmaz mallara ilişkin mal ve hak paylaşımı ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında, tutar veya değere bakılmaksızın, görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Taşınmazlarla ilgili davaların yetkili mahkemesi, ilgili taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Eğer birden fazla taşınmaz söz konusu ise, taşınmazların hepsi için Ortaklığın Giderilmesi Davası, ilgili taşınmazların bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılabilir. Taşınır mallar bakımından ise genel yetki kuralları, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda öngörülen esaslara göre uygulanacaktır. Ortaklığın Giderilmesi Davası’nın ilk bölümüne burada son verirken, ikinci bölümde, dava sonunda verilebilecek kararları ve Ortaklığın Giderilmesi Davası’nda satış prosedürünü mercek altına alacağız.