Projeden gayrimenkul satın alırken karşılaşılan en büyük belirsizliklerden birisi de yapılacak inşaat imalatının kalitesinden emin olmaktır. Genellikle maketten satış sisteminde müşterilere gösterilen proje maketi, kataloglar ve örnek daire uygulaması müşterilere nasıl bir imalat yapılacağını göstermek amaçlıdır. Ancak uygulamada alıcıların dikkat etmesi gereken en önemli belge bunlar değil satış vaadi sözleşmesinin eki olan teknik şartnamedir. Çünkü kataloglarda kullanılan görsellerin altında minicik yazılarla yazılmış bir dipnot görürsünüz, “Katalogda kullanılan görseller temsilidir ve müteahit imalatta teknik açıdan gerekli görürse değişiklik yapma hakkına sahiptir”.
Keza örnek daire uygulamaları da alıcının gözünü boyamak maksatlıdır ve çoğunlukla teknik şartnameye uygun değildir. Dolayısıyla satın alacağınız konutun neye benzeyeceği konusunda örnek daire ve katalog görselleri sınırlı bir güvenilirlik sağlar. Müteahit için bağlayıcı olan sözleşme ekindeki teknik şartnamede yazılanlardır. İkinci bir sorun da burada çıkmaktadır, zira Türkiye’de müteahitler sermayeleri yetersiz olduğundan hemen inşaat ruhsatı alır almaz satışa başlamaktadır. Bu aşamada genellikle inşaatın uygulama projeleri netleşmemiştir ve birçok belirsizlik içermektedir, dolayısıyla da teknik şartnameler de çok genel ifadelerle geçiştirilmiştir. Örneğin “iç kapılar X marka veya muadili olacaktır” yazan bir teknik şartnamedeki “muadili” sihirli kelimesi müteahite istediğini uygulayabilmek hakkı vermektedir. Bu tip şartnamelerle karşılaştığınızda şunları anlayabilirsiniz; birincisi kullanılacak malzemeler henüz belirlenmemiş ve ihale edilmemiştir, dolayısıyla da gerçekte hangi marka olacağı belirsizdir. Gerçek anlamda profesyonel firmalar uygulama projesini netleştirdikten sonra satışa çıkar, dolayısıyla teknik şartnamesi çok net uygulama tarifleri ve markaları içerir, hatta müşterilere seçebilmeleri için alternatifler belirlenmiştir.
Maketten satışta uygulamada tüketiciye vaad edilen, gösterilen proje ile gerçekleşen arasında ciddi farklar görülebilmektedir. Yasal mevzuatı tam bilmeden projesini yapan ve yolda değişiklik yapan firmalar bir anlamda alıcıları yanıltmaktadır. Örneğin örnek dairesini yerden tavana kadar cam olarak yapan firma daha sonra yangın yönetmeliğini bahane ederek klasik cam uygulaması yapmakta, teknik şartname müteahite değişiklik yapma yetkisi vermiş olduğundan alıcının itiraz hakkı olmamaktadır.
Bilgisizlik dışında birtakım kötü niyetli firmalar ise gerçekte yapmayacakları imalatları resimlerde ve örnek dairelerde göstermekte ve halkı bilinçli olarak yanıltabilmektedir. Örneğin en fazla rastlanan yanıltma konularından birisi peyzaj uygulamalarıdır. Birçok projede gözüken yetişmiş ağaçlar, süs havuzları, yeşil alanlar uygulamada yapılmamaktadır. Şahsen makette yerverilen süs havuzu veya yeşil alan uygulamalarından vazgeçildiğini, yeşil görünen terasların beton yapıldığını, büyük agaçar yerine küçücük fidanların dikildiğini defalarca gördüm.
Maketten satışta en eksik noktalardan birisi tüketiciye gösterilen ürünün aynısının yapılmasını garanti edecek mekanizmaların eksik olmasıdır. Bu nedenle piyasada çok bilinen inşaat şirketlerinin müşterileri dahi teslimden sonra mutsuz olabilmektedir. Keza örnek dairelerde tavanlar olduğundan yüksek yapılmakta ve mobilyalar ve dekorasyonla alıcının gözü boyanmaktadır. Ben şahsen gerçek ölçülerinden %10 büyük yapılmış daire uygulamaları gördüm, amaç tabiki alıcının algısını değiştirmekti. İşin ilginç yanı katalog, örnek daire gibi uygulamaların gerçeği yansıtıp yansıtmadığını denetleyen kimse de bulunmamaktadır.
Tabi öncelikle bu maketen satış sistemini eleştirmek gerekiyor. Bu sistemin finansal risklerini defalarca yazdık ancak gördüğünüz gibi tek risk bu değildir, tüketiciye vaad edilen uygulamaların yapılmasını garanti edecek şekilde sistemde denetim mekanizmalarının kurulması gerekmektedir. Konut gibi çok pahalı bir ürünü müşteriye birkaç resim ve bir plastik maketle satmaya kalkışmanın bir denetim mekanizması olmayacakmıdır? Teknik şartnamelere niçin uygulama ve malzeme tanımlarına dair asgari standartlar getirilmemektedir? Doğrusunu söylemek gerekirse konut alıcısı da bu konularda çok bilinçsiz davranmaktadır. Aldığı bir TV’nin bile servisini, garanti belgesini, özelliklerini saatlerce sorgularken yüzbinlerce lira verdiği konutunu bir örnek daire tasarımı ve ne olduğu belirsiz bir teknik şartnameye güvenerek almakta ve haklarının peşine düşmemektedir. Bu anlamda alıcılara önemli bir görev düşmektedir; alacağınız konutun teknik şartnamesini dikkatle incelemeli gerekirse uzman yardımı almalısınız. Size gösterilen görsel veya uygulama örneklerinin gerçeğe uygunluğunu sorgulamalı ve olumsuz durumlarda haklarınızı korumak için hukuki garantiler talep etmelisiniz.
Keza örnek daire uygulamaları da alıcının gözünü boyamak maksatlıdır ve çoğunlukla teknik şartnameye uygun değildir. Dolayısıyla satın alacağınız konutun neye benzeyeceği konusunda örnek daire ve katalog görselleri sınırlı bir güvenilirlik sağlar. Müteahit için bağlayıcı olan sözleşme ekindeki teknik şartnamede yazılanlardır. İkinci bir sorun da burada çıkmaktadır, zira Türkiye’de müteahitler sermayeleri yetersiz olduğundan hemen inşaat ruhsatı alır almaz satışa başlamaktadır. Bu aşamada genellikle inşaatın uygulama projeleri netleşmemiştir ve birçok belirsizlik içermektedir, dolayısıyla da teknik şartnameler de çok genel ifadelerle geçiştirilmiştir. Örneğin “iç kapılar X marka veya muadili olacaktır” yazan bir teknik şartnamedeki “muadili” sihirli kelimesi müteahite istediğini uygulayabilmek hakkı vermektedir. Bu tip şartnamelerle karşılaştığınızda şunları anlayabilirsiniz; birincisi kullanılacak malzemeler henüz belirlenmemiş ve ihale edilmemiştir, dolayısıyla da gerçekte hangi marka olacağı belirsizdir. Gerçek anlamda profesyonel firmalar uygulama projesini netleştirdikten sonra satışa çıkar, dolayısıyla teknik şartnamesi çok net uygulama tarifleri ve markaları içerir, hatta müşterilere seçebilmeleri için alternatifler belirlenmiştir.
Maketten satışta uygulamada tüketiciye vaad edilen, gösterilen proje ile gerçekleşen arasında ciddi farklar görülebilmektedir. Yasal mevzuatı tam bilmeden projesini yapan ve yolda değişiklik yapan firmalar bir anlamda alıcıları yanıltmaktadır. Örneğin örnek dairesini yerden tavana kadar cam olarak yapan firma daha sonra yangın yönetmeliğini bahane ederek klasik cam uygulaması yapmakta, teknik şartname müteahite değişiklik yapma yetkisi vermiş olduğundan alıcının itiraz hakkı olmamaktadır.
Bilgisizlik dışında birtakım kötü niyetli firmalar ise gerçekte yapmayacakları imalatları resimlerde ve örnek dairelerde göstermekte ve halkı bilinçli olarak yanıltabilmektedir. Örneğin en fazla rastlanan yanıltma konularından birisi peyzaj uygulamalarıdır. Birçok projede gözüken yetişmiş ağaçlar, süs havuzları, yeşil alanlar uygulamada yapılmamaktadır. Şahsen makette yerverilen süs havuzu veya yeşil alan uygulamalarından vazgeçildiğini, yeşil görünen terasların beton yapıldığını, büyük agaçar yerine küçücük fidanların dikildiğini defalarca gördüm.
Maketten satışta en eksik noktalardan birisi tüketiciye gösterilen ürünün aynısının yapılmasını garanti edecek mekanizmaların eksik olmasıdır. Bu nedenle piyasada çok bilinen inşaat şirketlerinin müşterileri dahi teslimden sonra mutsuz olabilmektedir. Keza örnek dairelerde tavanlar olduğundan yüksek yapılmakta ve mobilyalar ve dekorasyonla alıcının gözü boyanmaktadır. Ben şahsen gerçek ölçülerinden %10 büyük yapılmış daire uygulamaları gördüm, amaç tabiki alıcının algısını değiştirmekti. İşin ilginç yanı katalog, örnek daire gibi uygulamaların gerçeği yansıtıp yansıtmadığını denetleyen kimse de bulunmamaktadır.
Tabi öncelikle bu maketen satış sistemini eleştirmek gerekiyor. Bu sistemin finansal risklerini defalarca yazdık ancak gördüğünüz gibi tek risk bu değildir, tüketiciye vaad edilen uygulamaların yapılmasını garanti edecek şekilde sistemde denetim mekanizmalarının kurulması gerekmektedir. Konut gibi çok pahalı bir ürünü müşteriye birkaç resim ve bir plastik maketle satmaya kalkışmanın bir denetim mekanizması olmayacakmıdır? Teknik şartnamelere niçin uygulama ve malzeme tanımlarına dair asgari standartlar getirilmemektedir? Doğrusunu söylemek gerekirse konut alıcısı da bu konularda çok bilinçsiz davranmaktadır. Aldığı bir TV’nin bile servisini, garanti belgesini, özelliklerini saatlerce sorgularken yüzbinlerce lira verdiği konutunu bir örnek daire tasarımı ve ne olduğu belirsiz bir teknik şartnameye güvenerek almakta ve haklarının peşine düşmemektedir. Bu anlamda alıcılara önemli bir görev düşmektedir; alacağınız konutun teknik şartnamesini dikkatle incelemeli gerekirse uzman yardımı almalısınız. Size gösterilen görsel veya uygulama örneklerinin gerçeğe uygunluğunu sorgulamalı ve olumsuz durumlarda haklarınızı korumak için hukuki garantiler talep etmelisiniz.