VERGİ YÜKÜ KONUT TALEBİNİ NASIL ETKİLEYECEK?

Yeni yasa tasarısı ise satın alma bedeli ve satış bedeli arasındaki değer artış kazançları için kademeli bir vergilendirme getiriyor; buna göre ilk 3 yıl içinde evini satanlar elde ettikleri kazancın tamamı üzerinden kişinin gelir vergisi baremine göre %35′e varan oranda gelir vergisi ödeyecekler, 3 yıldan sonra bu oran elde edilen kazancın %80′i üzerinden, 4 yıldan sonra %60′ı üzerinden, 5 yıldan sonra %40′ı üzerinden, 6-10 yıl arası satılırsa %20′si üzerinden ödenecek, eğer konut edinim tarihinden 10 yıl sonra satılırsa değer artış kazançları vergilendirilmeyecek. Yani mevcut mevzuata göre değer artış kazancından vergi ödememek için konutu 5 yıl elde tutma şartı varken, yeni düzenlemeye göre ancak 10 yıl elde tutma durumunda vergiden muaf olunabilecek. Konutun edinildiği yıldan başlamak üzere her yıl kademeli olmakla birlikte değer artış kazançlarının vergilendirilmesi sözkonusu.

Bu yasa tasarısı ile Maliye Bakanlığı kısa süreli konut alıp satmayı ticari bir faaliyet gibi gördüğünü ve vergilendireceğini söylüyor. Bilindiği gibi bugün konut alıcılarının neredeyse yarısı yatırımcı diye nitelenen kitleden oluşuyor ve bu kitle oldukça sık konut alıp satıyor. Tabiri caizse maketten konut almak ve teslimden sonra satmak garantili şekilde para kazanmanın bir yolu haline geldi, zira müteahitler kendi sermayeleri yetersiz olduğu için projelerini tamamlayabilmek için bu yatırımcı kitlenin ön alımlarına muhtaç durumda. Bu nedenle lansmandan itibaren inşaat dönemi boyunca periyodik olarak fiyatların yükseltilmesi ve üstü kapalı bir getiri taahüdü verilmesi çok alışıldık bir uygulama. Bu şekilde ilk alıcılara prim kazandırılıyor ve yeni alıcılar da aynı değer artış trendinin devam edeceği konusunda cesaretlendiriliyor. Müteahitlerin bu suni fiyatlama uygulaması, konut alıcılarının risk algısının kaybolmasına ve fiyatların hep artacağı beklentisine girilmesine neden oldu. Maliye Bakanlığı açısından ise, neredeyse bir tahvilden elde edilen faiz gibi inşaat döneminde prim kazanan konut alıcılarının elde ettiği bu rantın vergilendirilmemesi önemli bir eksiklikti.

Bu taslağın yasalaşması halinde ilk etkisi piyasadaki satış devir hızlarını düşürmek olacaktır, yani yatırımcılar sıklıkla alım satım yapmayacaklarından tasarrufların konuta bağlı olduğu süre uzayacak ve yeni alımların hızı kesilecektir. Yatırımcılar değer artış potansiyeli kadar kira getirisine de odaklanmak zorunda kalacaklardır, zira vergi yükünü düşürmek ancak uzun süre konutu elde tutarak mümkün olabilecektir. Müteahitler açısından ilk alımların hızını düşürmek açısından ilk planda olmsuz etkisi olacak olmakla birlikte daha uzun süreli yatırım perspektifine zorlanacak yatırımcıların çok kısa dönemlerde agresif prim beklentileri bir nebze törpüleneceği için daha makul bir yatırımcı profili ortaya çıkacaktır.

Öyle görülüyor ki hükümet gayrimenkul rantlarındaki aşırılığı gidermeyi ve buradan vergi geliri elde etmeyi amaçlamaktadır. Müteahitlik kesimi buna kuvvetle karşı çıkmaya çalışacaktır, zira mevcut alıcıların büyük kısmı konutu ihtiyaçtan değil spekülasyon saikiyle almaktadır. Asıl ihtiyaç saikiyle konut talep eden kitle ise halen kişibaşı gelirin düşüklüğü ve faizlerin yüksekliği nedeniyle talebini realize edememektedir. Tüm projeler A ve B gelir grubuna hitap etmekte ve üst gelir grupları gayrimenkulü yatırım aracı olarak kullanmaktadır. Asıl konuta ihtiyaç duyan orta gelir grubunun konut edinebilmesi için faizlerin aylık %0,50 seviyelerine gelmesi ve milli gelirin 15.000 dolar kişi başı seviyelerine ulaşması lazımdır. Aksi halde üst gelir gruplarının azalan alımlarının etkisini gidermek güçleşecektir.

Bu yasanın ilk etkisi yatırımcıların elindeki konut portföyünün hareketliliğini azaltmak olacaktır. Sistemde konut kredileri kullanımının artması nedeniyle giderek daha fazla kayıt altına giren sektörde, oluşacak değer artışlarını gizlemek giderek zorlaşmaktadır, bu nedenle devletin kısa vedede bu yasa ile gelir vergisi tahsilatını artıracağı beklenebilir. Yasanın getirdiği, arsasını müteahide veren ve elde ettiği konutları sattıranların faaliyetinin de ticari faaliyet sayılmasıyla birleştirildiğinde Maliye Bakanlığının çok sayıda konut alıp satanların bu faaliyetini ticari faaliyet saydığı açıkça görülmektedir. Uzun yıllar gayrimenkul rantını büyümenin motoru olarak kullanan hükümet bir nebze adil vergilendirmeye doğru politika değişikliği göstermektedir. Vergilendirilmemiş vahşi gayrimenkul rantları ülkenin sanayisini öldürür. Eski fabrikalar konut projelerine ve eski sanayiciler de hızla gayrimenkul geliştiricisine dönmektedir, sanayi gücü erozyona uğramaktadır. Gayrimenkul rantları etkili şekilde vergilendirilmeli ve inşaatın büyüme içindeki rolü sınırlandırılmalıdır aksi takdirde ülke ekonomisi uzun vadede zarar görecektir.

Yeni yasa eski evini satarak yeni ev alanları ise vergiden istisna tutarak izleyeceği kentsel dönüşüm politikası ile tutarlı davranmıştır, bu istisnanın tek ev ile sınırlanması amacına uygun gözükmektedir. Genel olarak bakıldığında tam bir başıboşluk içindeki inşaat sektörüyle ilgili hem makro ekonomik hem de işleyişe yönelik düzenlemelerin hızla hayata geçirilmesi son derece olumludur. Umarız hükümet, alışık olduğu sermayesiz ve kolay kazanç düzenini değiştirmek istemeyen müteahitlik sektörünün baskıları karşısında geri adım atmaz.