Bir örnek vererek başlayalım; geçen ay dikkat çeken başlıklardan birisi “Yabancıların gayrimenkul alımları yüzde 59 arttı” şeklindeydi. Bu işlere pek yakın olmayanlar için bu oldukça sansasyonel bir veri olabilir, zira iç piyasadaki talebin sorgulandığı bir dönemde bu başlığı okuduğunuzda sanki iç piyasa daralmasının kurtarıcısı olarak yabancı alımlarının görüldüğü düşünülebilir. İşin ilginç yanı müteahhitler de buna canı gönülden inanıyorlar. Bu konuda ilk öğrenmemiz gereken şey büyük oranlardaki artışlardan bahsederken rakamların mutlak büyüklüklerine de bakmak gerektiği.
Şimdi ne demek istediğimi rakamlarla anlatayım; yabancıların gayrimenkul alımları 10 binli rakamlardan 17 binli rakamlara çıkmış, bu ayda ortalama bin 500 civarında gayrimenkulün yabancılara satıldığı anlamına geliyor. İyi mi? Hiç de değil, zira Türkiye’de yılda 1 milyon 200 bin civarında gayrimenkul el değiştiriyor. Yani topu topu Türkiye’deki alım satımların yüzde 1,5’unu bile bulmayan bir konu için bu şaşaalı başlıklar atılıyor, TV’lerde demeçler patlatılıyor, ciddi ciddi yabancıların alternatif bir kanal olduğu filan iddia ediliyor. Durum gerçekte Nasrettin Hoca’nın türbesi gibi, işin arka planına baktığımızda popomuz açıkta…
GELECEKTEKİ KAZANÇLARIMIZI YABANCILARA KAPTIRIYORUZ
Büyük orandaki artışın arka planına bakarsanız; alımların büyük oranda arazi alımı olduğunu görüyorsunuz. Bir anlamda gelecekteki kazançlarımızı üç otuz paraya yabancılara kaptırıyoruz. En çok artış gösteren iller; yüzde 442 ile Sakarya, yüzde 384 ile Trabzon… Buralardan rezidans satın almadıklarını tahmin ediyorsunuzdur herhalde. Anlı şanlı müteahhitlerimizin blok blok yabancılara satış yapıyoruz diye övündükleri İstanbul’da artış yalnızca yüzde 145, Ankara’da ise yüzde 118 oranında. Yani gayrimenkul alan yabancılar sizden benden akıllılar, öyle bitmiş gayrimenkulleri perakende fiyattan satın alacaklarına ya arsa satın alıyor ya da bina aldıklarında çok yüksek ıskontolarla toplu halde satın alıyorlar. Bu işle övünen müteahhitler satış yaptıklarını zannediyorlar ancak aslında sermayeleri olmadığı için proje geliştirme rantını kendi elleri ile yabancılara bırakıyorlar. Buna yüksek maliyetli borçlanma gözüyle de bakabilirsiniz. Bir süre sonra yabancılar şimdi topladıkları arsaları karıyla bizim müteahhitlere satacaklar, bugün toptan aldıkları konutları, ofisleri büyük karlarla Türk tüketicisine dönüp satacaklar. Yani arsaların, bugün geliştirilen projelerin rantını bu yabancılar almış olacak.
GAYRİMENKULLERİ KİMLER ALIYOR?
Bir de kim alıyor bu gayrimenkulleri ve bu iş böyle gider mi bir bakalım. En çok alım yapan ülkeler Ruslar, Almanlar, İngilizler, Arap ülkeleri… Onlar da Kuveyt, Suudi Arabistan ve Irak ile sınırlı. Yapılan alımların niteliğine bakarsanız Kuveyt ve Suudi kaynaklı alımların büyük oranda arsa yatırımı olduğu görülüyor, geçen sene bu 2 milyon metrekare civarında gerçekleşti. Hani biz bu alımlarla ülkeye doğrudan yatırım çekiyorduk? Evet, çekiyoruz da sonrasında bu arsalar geliştirme karlarıyla dönüp tekrar bize satılacak. Oysa bitmiş ürün satabilsek gayrimenkulün geliştirme karlarını ülke içinde bırakmış olacağız ve müteahhitler bu işten kar eder hale gelecek. Şimdi ne oluyor? Yabancılar gayrimenkulün hammaddesini satın alıyor bizden, asıl rantı kendi ellerinde tutmak için… Üstelik bu durumun sürdürülebilirliği yok. Ruslar, kendi ülkelerindeki yüksek devalüasyondan dolayı hızla fakirleştikleri için artık bir potansiyel değiller. Değil gayrimenkul almak Türkiye’den portakal alacak durumda değiller. Almanya ve İngiltere keza Avrupa’da devam eden krizin etkisiyle büyük bir potansiyel değil, alan kısıtlı sayıdaki kişi daha ziyade tatil yörelerinde emeklilik yazlığı alanlar. Arap ülkelerinden Kuveyt ve Suudi Arabistan, dünyada gayrimenkul yatırımını çok iyi bilen ülkeler ve bu yatırım karlarını bizim müteahhitlere bırakacak kadar enayi değiller. Irak, bir iç savaşın içinde, Kuzey Irak, ekonomik sorunlarla boğuşuyor ve bölge istikrara kavuşmazsa yalnızca gayrimenkul değil her türlü mal ve hizmet için büyük bir pazarımız zarar görmüş olacak. Suriye’den hızla kaçan para Gaziantep gibi illerde özellikle arsa fiyatlarını zıplattı ama şimdi oralarda da tık yok. Spekülatif fiyat artışları sona geldi, piyasada herkes bekleme de. Gaziantep’e de kala kala inşaatlarda işçilik yapacak fakir Suriyeliler kalacak. Sonuç olarak Türkiye’de üretilecek gayrimenkullere sağlıklı bir talep oluşturabilecek kimse kalmadı etrafımızda.
"Yabancıların gayrimenkul alımları 10 binli rakamlardan 17 binli rakamlara çıkmış, bu ayda ortalama bin 500 civarında gayrimenkulün yabancılara satıldığı anlamına geliyor."
TÜRKİYE’DE YABANCI ALIMI YOK!
Hal böyleyken bir bakıyorum “2015’te yabancı talebi artacak” beyanatları uçuşuyor basında. Yahu mevcut talep ikiye katlansa ne olur? Yabancıya satılan 35 bin gayrimenkul Türkiye’nin işlem hacminin yüzde 3’ü ancak… Yabancı talebi oluşabilmesi için “Bizde gayrimenkul çok ucuz” argümanı kadar aptalca bir argüman daha duymadım. Gayrimenkul alan Arapları izleyin alımlarının yüzde 95’i New York, Londra gibi gelişmiş şehirlerden, yani en pahalı gayrimenkullerin olduğu yerlerden. Yatırımcı zenginlik ve piyasada derinlik arar, ekonomik istikrar arar. Daha önemlisi ülkenin genel olarak yatırım için cazip olması gerekir aksi halde gayrimenkul yatırımı da olmaz. Türkiye doğrudan sermaye yatırımları için cazip bir ülke mi ki gayrimenkul için olsun? Bu adamlar fabrika, tesis, şirket kurmak için Türkiye’ye geliyor mu ki gayrimenkul almak için gelsinler? Anlamadığımız şey; gayrimenkul yatırımlarının artmasının gayrimenkul piyasasına bağlı olmadığı… Hele ucuz fiyatlara filan hiç bağlı değil. Yatırımcı üç kuruşa gayrimenkul aldığına sevinmez, o gayrimenkulün fiyatının beş katına çıkmasını sağlayacak bir zenginlik var mı buna bakar. Bir an önce uyanmamızda fayda var! Türkiye’de halihazırda yabancı alımı filan yok… Bunlar üç beş emeklinin tatil evi alımları ile yine üç beş zengin Arap’ın arsa alımlarından ibaret. O hayal edilen zengin Arap yatırımcı Londra’da yüz milyonluk gayrimenkulleri alıyor, New York’ da gökdelen satın alıyor. Ne bekliyoruz yani, bu adamların gelip Beylikdüzü, Esenyurt’tan milyarlarca dolarlık gayrimenkul yatırımı yapmalarını mı?