Geçen hafta Türkiye’nin markalı konut üreticileri olarak bilinen en büyük inşaat şirketlerinin katıldığı bir toplantıya dahil oldum. Bu ara bu büyük şirketlerinin gündemindeki ana konu, özellikle İstanbul’da hızla bozulmaya başlayan arz-talep dengesi. Zira masadaki sözkonusu büyük markaların yılda ürettiği konut sayısı 50.000′i bile bulmuyor, buna karşın piyasada ciddi bir talep daralması olduğunun herkes farkında. Ancak iş bugünkü üretimle sınırlı kalmıyor, söylem olarak herkesin umut bağlamış gözüktüğü kentsel dönüşüm hamlesi müteahhitlerin aynı zamanda en büyük korkusuna dönüşmüş durumda, zira şehir içi arsalar konumları gereği pahalıya maloluyor ve kentsel dönüşümde metrekare fiyatı 4.000 TL’nin altında konut üretmek pek mümkün değil. Böyle olunca da zaten çok kısıtlı olan bir alıcı segmentinde sıkışılıp kalınıyor. Türkiye çapında konut kredisi ödeyebilme gücüne sahip kitle 1-1,5 milyon kişi arasında tahmin ediliyor ancak bu kitle zaten ciddi oranda borçlu durumda ve ortalama 2′nin üzerinde konut sahibi. Kentsel dönüşümde ise yalnızca Fikirtepe’de 60.000′in üzerinde konut üretilecek ve bunların fiyatı 5.000 TL/m2 civarında olacak. Tabiki bu bölgedeki üretim bir yılda olmayacaktır ama on yıla yayılacağını varsaysak bile şu an İstanbul’da yaklaşık 17 bölgede kentsel dönüşüm çalışmaları yürütülüyor, bu nedenle yine yıllık aşağı yukarı 50-60.000 konutluk ek arzdan sözedebiliriz, üstelik hepsi de ihtiyaç duyan değil spekülatif yatırım yapan ve borçlu dediğimiz o kesim için.

Daralan iç talebin üzerine çevremizde bozulan siyasal istikrar ve FED politikalarının sonucunda ülkemizden kısa vadeli kaynak çıkışı olduğu gibi yabancı gayrimenkul yatırımcılarında da bir azalma yaşanıyor. Dolayısıyla mevcut arza bile piyasada karşılık bulmakta zorlanan markalı konut üreticileri şimdi birde kentsel dönüşümden gelecek arzla karşı karşıyalar. Sonuçta kentsel dönüşüme dahil olsalar bir türlü olmasalar bir türlü, her halukarda talep yetersizliği sözkonusu. Buradaki beklenen rakamları belirlemek için ciddi bir çalışma yaptırılması düşünülüyor ama benim asıl dikkatimi çeken bu üreticilerden birçoğu arz-talep-ihtiyaç kavramlarını dahi birbirine karıştırıyor olmaları. Her platfomda seslendirilen yıllık 500-600.000 konut rakamı sonuçta nüfus artışı, kentsel yenilenme ve göç kaynaklı bir ihtiyaç ancak bir talep değil, zira alım gücüyle desteklenmiyor. Belirtiğimiz gibi talep oluşturabilecek ödeme gücü olan kitlenin ise pratikte aşırı borçlu olduğu için ödeme gücü yok. Özetle gerçek anlamda piyasada alıcı son derece kısıtlı. Kentsel dönüşümün sağlıklı yapılaşma için bir şart olduğu şüphe götürmez ancak sorun şu ki Türkiye’de buradan gelecek üst sınıf konutlar için yeterli talep yok. Dolayısıyla bunun bir adım sonrası müteahhitlerin yeterli satış yapamaması nedeniyle finansman açığı doğması ve kentsel dönüşümün sekteye uğramasıdır. Hükümet bu çalışmalarda başarıya ulaşmak istiyorsa yalnızca arsa sorununu çözmesi yetmez finansman sorununu da çözebiliyor olmalıdır. Müteahhitler projeyi maketten satar para toplar ve inşaatları yapar mantığının burada işlemesi mümkün görülmüyor.