Müteahhitler arsa kıtlığından ve fiyatların yüksekliğinden dem vurarak konut fiyatlarının makul olduğunu iddia ederken alıcılar da piyasadaki konutların kalitesine göre fiyatlarının çok yüksek olduğundan şikayet ediyor. Peki burada kim haklı? Bu sorunun yanıtı için önce ortaya çıkan durumun sorumlusunu tespit etmek gerekiyor.

Bugün İstanbul neredeyse Türkiye konut piyasasının yarısını tek başına temsil ediyor ve İstanbul’da üretilen büyük adetlerdeki toplu konutların arsalarının neredeyse tek arsa sağlayıcısı TOKİ ve iştirakleri. TOKİ büyük şehirlerde çeşitli kamu kaynaklarından ve hazineden sağladığı arsalarda imar düzenlemesi yaparak özel sektöre ihale ediyor ve satış gelirlerinden pay alıyor. Bunun karşılığında düşük gelir grupları için başta Anadolu kentlerinde olmak üzere ucuz konut yapıyor ve uzun vadelerle satıyor, bir anlamda Robin Hood’luk yapıyor. Ancak bu Robin Hood politikası TOKİ’nin büyük kentlerde arsa üretiminde kamu faydası gözetmemesi ve en yüksek hasılatı taahhüt edene arsaları vermesi nedeniyle konut fiyatlarının aşırı artmasına neden oluyor. Şöyle ki; İstanbul’da TOKİ yerine göre farklılaşabilse de ortalama %40′ lar seviyesinde hasılat taahhütleri talep ediyor. Bugün İstanbul’da Avrupa Konutları, Ağaoğlu gibi firmaların sattıkları konut fiyatlarını ortalama 3500-4000 TL/ m2 seviyelerinde kabul edersek 100 m2 konutun fiyatı 400.000 TL civarında oluyor (bu konutlarda ortalama %30 brüt alan eklendiği de düşünülürse aslında net alanın m2 fiyatı 5.700 TL na geliyor). Satış hasılatının 160.000 TL’sını TOKİ arsa bedeli olarak alıyor, geriye 240.000 TL kalıyor. Bahsettiğimiz konutların bugün m2 maliyeti 1.000 TL civarında yani 100.000 TL da maliyete gidiyor ve müteahhide 140.000 TL kalıyor.

İnşaatın maliyetine oranlanacak olur ise müteahhit %140 kar etmiş olurken, arsanın toplam maliyete oranı %60′ ları aşmış oluyor (160.000 arsa maliyeti + 100.000 inşaat maliyeti). Konutun toplam satış fiyatının %40-50′lerini, toplam maliyetin %60-70′lerini bulan arsa maliyetleri konut fiyatları üzerinde en belirleyici etken oluyor. Probleme buradan bakıldığında TOKİ izlediği Robin Hood politikasında genel bir toplumsal fayda gütmektense arsa rantı ile fakirin evini de zengin ödesin politikası güdüyor ve kaynakların etkinsiz dağılmasına yolaçıyor. Dolayısıyla siz İstanbul gibi bir büyük şehirde ev alırken belki de Van’da yapılan bir sosyal konutun da bedelini ödüyorsunuz.

TOKİ’nin arsa yaratma imkanı ve sağladığı imar rantı çok büyük, bu büyük rant az sayıda firma tarafından paylaşılıyor. Zira hasılat taahhüdü anlaşmaları yüksek peşinat ödemeleri, teminat mektupları ve yüksek satış taahhütleri içeriyor. Bu nedenle her firma TOKİ ihalelerine giremiyor. Sonuç olarak az sayıdaki arsa yine az sayıdaki büyük firmanın eline geçiyor ve bir anlamda toplu konut projelerinde fiyat tekeli kuruluyor. Bu işin üç kazananı var! İlki TOKİ, yüksek arsa rantı yaratarak zenginlere sosyal konutları finanse ettiriyor. İkincisi ise TOKİ den arsa alabilen az sayıdaki büyük firma, bunlar da yüksek satış karları sağlıyorlar. Üçüncüsü ise sosyal konutları alanlar, çok düşük fiyata uzun vadelerle konut sahibi oluyorlar ve bir anlamda zenginler onları sübvanse ediyor.

Tek kaybeden ise büyük kentlerden TOKİ projelerinden ev alanlar, zira neredeyse olması gereken fiyatların 2 katını ödeyerek ev sahibi oluyorlar. Üstelik düşük sermayeli şirketlerin geçirdiği sarsıntılar nedeniyle piyasa neredeyse yanlızca TOKİ projelerine güvenir hale geldiği için TOKİ’nin ve TOKİ müteahhitlerinin kazançları katlanarak büyüyor. Arsa yaratma ve imar imtiyazı devam ettiği ve TOKİ bu kolaycı Robin Hood sistemini tercih ettiği müddetçe kalitesinine göre çok pahalı evler satınalmaya devam edecek büyük şehir ahalisi.