- Konut sektörü politik istikrarsızlıklardan hemen etkilenen ve geç toparlanabilen bir sektördür. Yılın sonunda ortaya çıkan politik durum Türkiye ekonomisi için olduğu kadar konut sektörü için de risk teşkil etmektedir, zira konut satın alımlarında kredi kullanımı oranı yükselmiştir. Konut kredileri uzun vadeli kredilerdir ve politik istikrara ve kredi kullananların iş güvencesine yakından bağlıdır. Erken seçim beklentilerinin dillendirilmeye başlandığı bir ortamda konut piyasasında kısa vedede bir “Bekle gör” dönemine gireceğimizi düşünüyorum.
- Döviz ve kurdaki hızlı hareket konut talebi için ciddi bir risktir. Ünlü iktisatçı Nouriel Roubini’nin de seslendirdiği gibi Türkiye’de artan cari açık ve düşük büyüme riskleri ekonomiyi son derece zorlu bir duruma sokacaktır. 2014 başlarında konut kredisi faizlerinin %1,20′lere doğru yükselmesini bekliyorum. Bu durum talebin frenlenmesine yol açacaktır.
- Konutta bazı bölgelerde ciddi arz fazlası oluşmuştur. Diğer yandan tüm konut arzının B+ ve üstü gelir grubuna yoğunlaşması konut sektörünün en büyük riskidir. Metrekare satış fiyatı 4.000 TL ve üzeri olan tüm projelerde ciddi şekilde zorlanılacağını düşünüyorum. Doğrusunu söylemek gerekirse son 4-5 yıldır yoğun talep nedeniyle oldukça şımarmış olan konut sektöründe 2013 yılında satışta zorlanmaya başlanıldığının sinyalleri zaten gelmeye başlamıştı. Biraz Arap yatırımcı talebiyle iç talep daralması kompanse edilmeye çalışıldı ancak 2014′de bu politik risk ortamında bu talebin de devam edemeyeceğini düşünüyorum.
- Tasarrufların milli gelire oranı tarihin en düşük seviyesine geriledi. Konuta talep göstermesi beklenebilecek kitle boğazına kadar borçlu durumda. Aynı şekilde yıllardır satış yapmaya alışan müteahhitlik sektörü halen bu değişen paradigmayı göremiyor. İnsanların zaten borçlu olması bir yana BDDK politikaları da kredilerde daha selektif olunacağının sinyallerini veriyor. Artık daha az krediyi daha yüksek maliyetle bulabileceğiz.
- Konuta para yatırarak para kazanmaya alışan kitle için %10′ları aşan faizler çok ciddi bir altenatif oluşturuyor. Likidite riski yüksek olan konuttan yılda enflasyondan arındırılmadan önce %15 ortalama para kazanılabilirken bugün rizksiz faiz yatırımından %11 kazanılabiliyor. Bu durumda spekülatif yatırımcı talebi likit enstrümanlara kayacaktır.
- Her nekadar son 3-4 yıldır gayrimenkulden yılda ortalama %14-15 para kazanıldığı söylense de reel getiri %5-7 arasında, bu kadar riskli bir piyasada, bir arz fazlası oluşmaya başlamışken bu getiriler gayrimenkul yatırımı için yeterli değildir. 2014 yılında paranın faize kaymasını bekliyorum.
- Kentsel dönüşüm hareketinin ekonomide canlılık yaratacağı bekleniyor. Ben ise tam aksine bu hareketin neticesinde satılamayan ciddi bir stok oluşacağını, maliyet yükü nedeniyle birçok firmanın zora girceğini, işçi talebinin azalacağını ve bunun 2014 yılında sektöre daha yüksek işsizlik oranı ve küçülme olarak yansıyacağını bekliyorum. Ana motorlardan birinin durması ekonomik büyümeyi de etkileyecektir. Zaten %3-4 arasında beklenen 2014 yılı büyümesinin %3′ü bulması başarı olur diye düşünüyorum. Sektör içinden %7'lerde bir büyüme bekleyenlere ise iyi şanslar diliyorum.
- İkinci el konut piyasasında hem stoklar ciddi şekilde yükseldi hem de ortalama satış süresi uzamaya başladı. 2014 yılında konut fiyatlarının reel olarak yükselmesini beklemiyorum, enflasyonu yakalayabilirse fiyat artışları gayrimenkul sahipleri pozisyonlarını korudukları için kendilerini şanslı sayabilirler.
- Bugün istanbul’da iyi yerlerde 3+1 ev fiyatları 600.000 TL’ları aştı, bu rakamlara New York’da, Londra’da, Avrupa’nın birçok şehrinde gayet iyi gayrimenkuller alınabiliyor. İstanbul’da konut fiyatları dünya ile karşılaştırıldığında hak etmediği kadar yüksek. Siz bakmayın ortalama fiyatları Avrupa ortalamalarıyla karşılaştıranlara, Avrupa’daki durgunluk çok şeyi değiştirmiş durumda. Yatırımcı için bu rakamlara gelişmiş ülkelerden yatırım yapmak çok daha avantajlı.
- Faiz genel seviyesindeki yükselmenin anlamının artık yabancıların bize daha zor borç verdikleri ve gelişmiş ekonomilere geri dönmeye başladıkları olduğunu unutmayın. Uzun vadeli konut kredisi verebilmek için Türk bankalarının uzun vadeli sendikasyonlarla yurtdışından borçlanmaları gerekiyor. 2014′de bu çok daha zor ve yüksek maliyetli olacaktır, yani artık borçlanarak ev-araba alma dönemi bitiyor. Benim tavsiyem gayrimenkul yatırımını artık diğer yatırımlar gibi para da kaybedilebilebilecek bir alan olarak görmenizdir. Ancak iyi lokasyonda, iyi değer sunan gayrimenkuller sınırlı bir talep bulabilir. Bunun dışında 2014′de gayrimenkulün de fiyatının düşebileceğini öğreneceğimizi düşünüyorum.
- Özellikle 2014 yılında maketten satılan projelere çok daha fazla dikkat edin, zira sermayesi kıt şirketler sınırlı talep yüzünden ön satışlarda zorlanacak ve projelerde tamamlanma sıkıntıları artacaktır. Tamamlanmış projeleri ve likiditesi yüksek gayrimenkulleri tercih edin. Artık 1+0 ve 1+1 gayrimenkulü ucuza alalım, atalım bir kenara değeri artar düşüncesi geçerli değil. Ev sahipliği oranı yükseldi. Bu gayrimenkullerde kiralama ve satış sıkıntısı var, özellikle de metkezden uzak noktalarda olanlarda. Dikkatli olmazsanız satamadığınız ve değeri artmayan bir gayrimenkul yatırımınız olabilir. Tercihiniz kent içinde, ortalama büyüklüklerde ve likit olan oturulabilir gayrimenkullerden yana olsun.
- Döviz ve kurdaki hızlı hareket konut talebi için ciddi bir risktir. Ünlü iktisatçı Nouriel Roubini’nin de seslendirdiği gibi Türkiye’de artan cari açık ve düşük büyüme riskleri ekonomiyi son derece zorlu bir duruma sokacaktır. 2014 başlarında konut kredisi faizlerinin %1,20′lere doğru yükselmesini bekliyorum. Bu durum talebin frenlenmesine yol açacaktır.
- Konutta bazı bölgelerde ciddi arz fazlası oluşmuştur. Diğer yandan tüm konut arzının B+ ve üstü gelir grubuna yoğunlaşması konut sektörünün en büyük riskidir. Metrekare satış fiyatı 4.000 TL ve üzeri olan tüm projelerde ciddi şekilde zorlanılacağını düşünüyorum. Doğrusunu söylemek gerekirse son 4-5 yıldır yoğun talep nedeniyle oldukça şımarmış olan konut sektöründe 2013 yılında satışta zorlanmaya başlanıldığının sinyalleri zaten gelmeye başlamıştı. Biraz Arap yatırımcı talebiyle iç talep daralması kompanse edilmeye çalışıldı ancak 2014′de bu politik risk ortamında bu talebin de devam edemeyeceğini düşünüyorum.
- Tasarrufların milli gelire oranı tarihin en düşük seviyesine geriledi. Konuta talep göstermesi beklenebilecek kitle boğazına kadar borçlu durumda. Aynı şekilde yıllardır satış yapmaya alışan müteahhitlik sektörü halen bu değişen paradigmayı göremiyor. İnsanların zaten borçlu olması bir yana BDDK politikaları da kredilerde daha selektif olunacağının sinyallerini veriyor. Artık daha az krediyi daha yüksek maliyetle bulabileceğiz.
- Konuta para yatırarak para kazanmaya alışan kitle için %10′ları aşan faizler çok ciddi bir altenatif oluşturuyor. Likidite riski yüksek olan konuttan yılda enflasyondan arındırılmadan önce %15 ortalama para kazanılabilirken bugün rizksiz faiz yatırımından %11 kazanılabiliyor. Bu durumda spekülatif yatırımcı talebi likit enstrümanlara kayacaktır.
- Her nekadar son 3-4 yıldır gayrimenkulden yılda ortalama %14-15 para kazanıldığı söylense de reel getiri %5-7 arasında, bu kadar riskli bir piyasada, bir arz fazlası oluşmaya başlamışken bu getiriler gayrimenkul yatırımı için yeterli değildir. 2014 yılında paranın faize kaymasını bekliyorum.
- Kentsel dönüşüm hareketinin ekonomide canlılık yaratacağı bekleniyor. Ben ise tam aksine bu hareketin neticesinde satılamayan ciddi bir stok oluşacağını, maliyet yükü nedeniyle birçok firmanın zora girceğini, işçi talebinin azalacağını ve bunun 2014 yılında sektöre daha yüksek işsizlik oranı ve küçülme olarak yansıyacağını bekliyorum. Ana motorlardan birinin durması ekonomik büyümeyi de etkileyecektir. Zaten %3-4 arasında beklenen 2014 yılı büyümesinin %3′ü bulması başarı olur diye düşünüyorum. Sektör içinden %7'lerde bir büyüme bekleyenlere ise iyi şanslar diliyorum.
- İkinci el konut piyasasında hem stoklar ciddi şekilde yükseldi hem de ortalama satış süresi uzamaya başladı. 2014 yılında konut fiyatlarının reel olarak yükselmesini beklemiyorum, enflasyonu yakalayabilirse fiyat artışları gayrimenkul sahipleri pozisyonlarını korudukları için kendilerini şanslı sayabilirler.
- Bugün istanbul’da iyi yerlerde 3+1 ev fiyatları 600.000 TL’ları aştı, bu rakamlara New York’da, Londra’da, Avrupa’nın birçok şehrinde gayet iyi gayrimenkuller alınabiliyor. İstanbul’da konut fiyatları dünya ile karşılaştırıldığında hak etmediği kadar yüksek. Siz bakmayın ortalama fiyatları Avrupa ortalamalarıyla karşılaştıranlara, Avrupa’daki durgunluk çok şeyi değiştirmiş durumda. Yatırımcı için bu rakamlara gelişmiş ülkelerden yatırım yapmak çok daha avantajlı.
- Faiz genel seviyesindeki yükselmenin anlamının artık yabancıların bize daha zor borç verdikleri ve gelişmiş ekonomilere geri dönmeye başladıkları olduğunu unutmayın. Uzun vadeli konut kredisi verebilmek için Türk bankalarının uzun vadeli sendikasyonlarla yurtdışından borçlanmaları gerekiyor. 2014′de bu çok daha zor ve yüksek maliyetli olacaktır, yani artık borçlanarak ev-araba alma dönemi bitiyor. Benim tavsiyem gayrimenkul yatırımını artık diğer yatırımlar gibi para da kaybedilebilebilecek bir alan olarak görmenizdir. Ancak iyi lokasyonda, iyi değer sunan gayrimenkuller sınırlı bir talep bulabilir. Bunun dışında 2014′de gayrimenkulün de fiyatının düşebileceğini öğreneceğimizi düşünüyorum.
- Özellikle 2014 yılında maketten satılan projelere çok daha fazla dikkat edin, zira sermayesi kıt şirketler sınırlı talep yüzünden ön satışlarda zorlanacak ve projelerde tamamlanma sıkıntıları artacaktır. Tamamlanmış projeleri ve likiditesi yüksek gayrimenkulleri tercih edin. Artık 1+0 ve 1+1 gayrimenkulü ucuza alalım, atalım bir kenara değeri artar düşüncesi geçerli değil. Ev sahipliği oranı yükseldi. Bu gayrimenkullerde kiralama ve satış sıkıntısı var, özellikle de metkezden uzak noktalarda olanlarda. Dikkatli olmazsanız satamadığınız ve değeri artmayan bir gayrimenkul yatırımınız olabilir. Tercihiniz kent içinde, ortalama büyüklüklerde ve likit olan oturulabilir gayrimenkullerden yana olsun.
