216 ay yani 18 yıllık amortisman süresi 1/18 den %5,5 yıllık nominal getiri demektir. Yani bu kira getirisiyle yatırım yapmak pek anlamlı değildir zira enflasyon bile %8'in üzerinde. Peki niçin yatırımlar devam ediyor?
Çünkü toplam getiri, kira ve değer artış getirileri toplamıdır. Yani
TG=%5,5+Değer artışı olmalıdır
TG > Enflasyon oranı olması gereğinden
ve gayrimenkulün likidite riski primi olması gerektiğinden (ki bu piyasada sabit getirili araçların getirisinin %100 fazlası olarak alınıyor) %16 gibi bir gayrimenkul toplam getiri beklentisi hedeflenmesi gerektiği ortaya çıkıyor. Bu durumda en az %10,5 yıllık değer artışı gerçekleşiyor olmalıdır ki gayrimenkul yatırımı anlamlı olabilsin. Böylece
TG=%5,5 + %10,5 = %16 olabilir
Bu getiriyi 1+0,16 / 1+ 0,08 eşitliği ile enflasyondan arındırmamız gerekir ki reel getiriyi bulabilelim
Reel getiri = %7,4 olacaktır
Yani bu reel getiriyi sağlayabilirsek risk ve likidite primi beklentisi dahilinde iyi bir gayrimenkul yatırımı yapmış olabiliriz.
Peki şu anda mevcut durum nedir?
REIDIN verilerine göre İstanbul'da ortalama değer artışı %15'in üstündedir. Bu gerçek verileri birleştirecek olursak,
TG= %20,5, Reel getiri ise %11,5 civarında demektir.
Sonuç olarak halen gayrimenkulün sağladığı reel getiriyi diğer tasarruf ve yatırım araçları yakalıyamıyorlar. Ancak dikkat edilmesi gereken konu; bu getirinin garanti kısmı olan kira gelirlerinin negatif reel getiriye sahip olması ve asıl getirinin geleceğe dönük bir beklenti olan fiyat artışları kaynaklı olmasıdır. Arz-talep değişikliği durumu getirinin bu kısmını etkileyeceği için bir anda gayrimenkul yatırımı negatif getirili hale dönebilir.
Peki konut yatırımında başabaş noktamız ne olabilir? Enflasyona denk bir reel getiri demek enflasyonu %8 kabul edersek en az %8 toplam getiri elde etmek demektir. Yani
1+(%5,5 + %2,5) / 1+ %8 = 1 olmalıdır
Bu da bugünkü enflasyon koşullarında ortalama kira getirisine ek olarak %2,5 yıllık fiyat artışı sağlamanın bizi başabaş noktasına (kara geçiş noktası) getireceğini gösterir.
Tabiki faiz ve enflasyon seviyesi değiştiğinde bu hesaplar da paralel olarak değişecektir. Ancak bu hesaplar bize konut yatırımı yaparken nekadar ödememiz gerektiğini gösterecektir.
