KONUTTA KDV ARTIŞI KONUT TALEBİNDE DÜŞMEYE YOL AÇMAYACAĞI GİBİ KISA DÖNEMDE FİYAT ARTIŞINA DA NEDEN OLMAYACAKTIR!
Son günlerde gazeteleri konut için yeniden belirlenen KDV oranlarının konut talebini nasıl etkileyeceğine ilişkin tahminler meşgul ediyor. 1 Haziran 2012 tarihinden önce ruhsat almış 150 metrekarenin altındaki konutlarda KDV’nin %1 olduğunu biliyorsunuz. Bu tarihten sonra ruhsat alan konutlar konusundaki belirsizlik ise, konutun arsasının metrekare vergi değeri 500-1.000 TL aralığından olan konutlar için KDV oranının %8′e, 1.000 TL üzerindeki konutlarda KDV’nin %18′e yükselmesiyle ortadan kalkmış bulunuyor. Tabi arsalar için belirlenen bu değerleri gözönüne alındığında büyükşehirlerde, özellikle İstanbul’da pratikte konut KDV’si %18 olarak belirlenmiş oluyor. Bu şekilde konutun değeri ile orantılı bir vergileme yapılması hedefleniyor. Zira daha önce Etiler’de 1 milyon TL’na satılan 150 metrekareden küçük konutun KDV’si de Ağrı’da ki konutun KDV’si de aynı idi. Yeni oranların açıklandığı tarih olan yılbaşı itibariyle düzenleme uygulamaya başlanacağından bu tarihten önce ruhsat alan konutlarda KDV oranı %1 olarak kaldı, bu da sözkonusu konutları alacaklar için %17 avantaj sağlamaktadır. Dolayısıyla mevcut stokların satışında düşük KDV oranı önemli avantaj sağlamaktadır. bu tarihten sonra ruhsat alacak konutların ise teslimi en az 24-30 ay sonra olacağından pratikte yüksek KDV ancak 2014 yılı sonlarında uygulanmaya başlanacaktır. Konutta KDV artışı nedeniyle talebin %25-30 azalacağını iddia ederek bir anlamda yasa koyucuyu tehdit eden müteahitlik sektörü lobisine inanma eğiliminde bulunanlar için şu kadarını söyleyebilirim; bu tamamen dayanaksız bir beklentidir.
Son günlerde gazeteleri konut için yeniden belirlenen KDV oranlarının konut talebini nasıl etkileyeceğine ilişkin tahminler meşgul ediyor. 1 Haziran 2012 tarihinden önce ruhsat almış 150 metrekarenin altındaki konutlarda KDV’nin %1 olduğunu biliyorsunuz. Bu tarihten sonra ruhsat alan konutlar konusundaki belirsizlik ise, konutun arsasının metrekare vergi değeri 500-1.000 TL aralığından olan konutlar için KDV oranının %8′e, 1.000 TL üzerindeki konutlarda KDV’nin %18′e yükselmesiyle ortadan kalkmış bulunuyor. Tabi arsalar için belirlenen bu değerleri gözönüne alındığında büyükşehirlerde, özellikle İstanbul’da pratikte konut KDV’si %18 olarak belirlenmiş oluyor. Bu şekilde konutun değeri ile orantılı bir vergileme yapılması hedefleniyor. Zira daha önce Etiler’de 1 milyon TL’na satılan 150 metrekareden küçük konutun KDV’si de Ağrı’da ki konutun KDV’si de aynı idi. Yeni oranların açıklandığı tarih olan yılbaşı itibariyle düzenleme uygulamaya başlanacağından bu tarihten önce ruhsat alan konutlarda KDV oranı %1 olarak kaldı, bu da sözkonusu konutları alacaklar için %17 avantaj sağlamaktadır. Dolayısıyla mevcut stokların satışında düşük KDV oranı önemli avantaj sağlamaktadır. bu tarihten sonra ruhsat alacak konutların ise teslimi en az 24-30 ay sonra olacağından pratikte yüksek KDV ancak 2014 yılı sonlarında uygulanmaya başlanacaktır. Konutta KDV artışı nedeniyle talebin %25-30 azalacağını iddia ederek bir anlamda yasa koyucuyu tehdit eden müteahitlik sektörü lobisine inanma eğiliminde bulunanlar için şu kadarını söyleyebilirim; bu tamamen dayanaksız bir beklentidir.
Fiyatta oluşan bir değişimin talebi nasıl değiştireceğini hesaplamak için kullanılacak yöntemi iktisat birinci sınıf derslerinde “talebin fiyat esnekliği” kavramıyla öğretirler. Bu hesaplamayı yapmadan talebin ne kadar azalacağını söylemek en iyi ifade ile “atmak” sayılır. Bu tahminlere demeçlerinde yerverenler arasında fiyat esnekliği kavramın anlamını bilen olduğundan bile emin değilim. Artık şu sallama yöntemiyle tahmin yapma ve kamuoyunu manipule etme işinden vazgeçmek gerektiğini düşünüyorum. Yanlızca KDV oranı artışı nedeniyle piyasanın ciddi ölçüde daralması beklenemez, zira yıl içinde TL konut kredisi faizleri aylık %1.20 lerden %0.80′lere geriledi. Yani KDV ile gelen maliyet faiz düşüşüyle kompanse edildi. Bunun anlamı şudur; geçen yılın başında konut alıp da taksit ödeyenlerin taksit miktarı ile zamlı KDV ye tabi konut alıp taksit ödeyenlerin taksit miktarı hemen hemen aynıdır. Geçen yıl başında müteahitlik sektörünün “aman mahvolduk talep %30 azalır” dediklerini hatırlamıyorum!
Bunun dışında KDV oranı artışını inşaatın maliyetine oranlayarak, geliştiriciler için bu düzenlemenin ek yük getireceği de iddia edilemez (bu hesabı yapanlar KDV farkını müteahitin karşılayacağını varsayıyorlar) çünkü mevcut işleyişte hiç bir müteahit zaten inşaat maliyetini kendi sermayesinden karşılamamaktadır, hatta hiç kendi parasını kullanmamaktadır. Bu nedenle karlılık oranı neredeyse sonsuzdur (kar/nakit kullanımı oranı hesabında payda -0- olduğundan karlılık sonsuzdur). Kısacası müteahitlik sektöründe tarlanın taşıyla (ön satışla toplanan müşteri parası) tarlanın kuşunu (inşaat maliyetini) vurmak esastır. Bu nedenle her sektörden akın akın yatırımcı inşaata girmeye çalışmaktadır. Yine aynı nedenle, inşaatta maliyetler dikkate alındığında kar marjının düşük olduğunu iddia eden müteahitlere itibar etmemelisiniz, zira bahsettikleri kar marjı maliyeti kaynak olarak ortaya koydukları durumda doğrudur, halbuki uygulamada müteahitler kendi sermayesini değil alıcıların parasını kullanmaktadır.
Neticede KDV farkı ancak 2014-15 yıllarında etkisi hissedilecek bir uygulamadır, bu süre zarfında artan kısım kısmen tüketiciye yansıtılacak, kısmen müteahit sonsuz! karından indirecektir. İki yıllık normal değerlenme sürecinde bu artış çok hissedilmeyeceği gibi düşük faiz ortamında alıcıların ödemelerini de arttırmayacaktır. Gerekirse teslimde tahsili gereken KDV için teslim zamanı özel kredilendirmeler de yapılarak alıcı üstündeki yükler minimize edilebilir. Dolayısıyla düşen faizler nedeniyle bu uygulama konut talebini öyle %30 filan daraltmayacaktır. Herzamanki gibi lobicilik ile gürültü kopartılıp doğru ve mantıklı bir düzenleme iptal ettirilmemelidir. Tüm bunlara karşın tüketicinin alım gücünün artmaması ve borçluluk oranının yükselmesi nedeniyle zaten 2013 yılında piyasanın yatay seyretmesini bekliyorduk, mevcut stoktaki %1′lik KDV avantajı bu dönemde durgunluğun kırılmasına ve stokların erimesine yardımcı bile olacaktır. Buna rağmen özellikle A ve B gelir grubu projelerde en az 2 yıllık stok birikmiş olması nedeniyle konut fiyatlarında artış görülmesi pek mümkün değildir. Bu nedenle konut almak isteyenler için bu yıl fiyatlar, düşük faizler ve KDV avantajı açısından çok uygun gözükmektedir.
