Evliyseniz, tahliyenin önüne geçilmesi mümkün! Kiraya verenler, kiracılar dikkat! Tahliye taahhütnamelerinde son derece önemli bir kararı açıklıyorum.
Artan kira rayicine rağmen, kira artışına getirilen sınırlamalar ve benzeri nedenlerle kiraya veren - kiracı anlaşmazlıklarının ayyuka çıktığı şu günlerde en önemli sorulardan biri, tahliye taahhüdünün hangi hallerde geçersiz sayılacağı veya bunun için ne yapılması gerektiği...
“Kira Sözleşmelerinde Tahliye Taahhüdü” başlıklı içeriğimizde, “Kiralananın aile konutu olmasının tahliye taahhüdüne tesiri var mıdır?” sorusuna verdiğimiz cevapta, kiralanan yerin aile konutu olması halinde, kira sözleşmesinde ismi yazan eşin tek başına tahliye taahhüdünü imzalamasının yeterli olmayacağını, tahliye taahhüdünde her iki eşin de imzasının alınması gerektiğini, aksi halde, tahliye taahhüdüne dayanılarak aile konutunun tahliye edilemeyeceğini ifade etmiştik.
Ancak, önemle belirtmek isteriz ki, tahliye taahhüdünü geçersiz kılan bu hukuki imkândan istifade edebilmek için, kiracının, tahliye taahhüdüne dayanılarak icra takibi başlatılmadan evvel harekete geçmesi ve kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesi MEC-BURİ-DİR ! Bir başka deyişle, tahliye taahhüdü yönelik takip başlatıldıktan sonra, salt kiralananın aile konutu olduğuna yönelik yapılacak itirazlara, mahkemece itibar edilmeyecek, yargılama neticesinde, kiracının tahliyesine hükmedilecektir. Yargıtay’ın içtihatlarına göre, dava konusu kiralananın aile konutu olduğunun mahkeme ilamıyla sabit olması halinde dahi, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin, tahliyeye yönelik takip tarihinden evvel, kiralayana bir bildirimde bulunmaması halinde, kira sözleşmesinin tarafı haline gelemeyeceğinden, kiralananın aile konutu olduğuna yönelik itirazın dinlenemeyeceğini kabul etmektedir.
Açıkçası, bir hukukçu olarak, Yüksek Mahkeme’nin bu kararına katılmadığımı belirtmeliyim. Sebebini ifade etmek gerekirse, Türk Medeni Kanunumuzun 194. Maddesi’nde düzenlenen “Aile Konutu” başlıklı maddenin ilk fıkrasında; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” denilmektedir. Öte yandan “kamu düzeni” dediğimiz kavram, bir ülkede insanların birbirleriyle uyum içinde yaşamalarını, devletin iç ve dış ilişkilerinde güveni, huzuru ve düzeni sağlamasını sağlayan kurallar bütünüdür.
Kamu düzeni; kanun koyucuya, idareye ve hâkimlere özgürlükleri kısıtlama ve yürürlükteki kurallara istisna kurallar koyma yetkisi verir. Medeni Hukuk Terminolojisine 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ile, 01 Ocak 2002 tarihinde giren ve halen yeni sayılabilecek bir kavram olan “Aile Konutu”, kimi yazarlarca “minyatür devlet” olarak nitelendirilen, toplumun en önemli ve temel taşı olan ailenin birlik ve bütünlüğüne yönelik bir kalkan olması, kamu düzeninin unsurları arasında olan, dirlik ve esenliğin (kamu huzurunun) korunması maksadı ile düzenlenmiştir. Tahliye taahhüdünün sonuçlarını bilmeyen ya da evliliği çıkmaza girdiğinden, eşine bir şekilde zarar vermek isteyen kiracı eşin, kiraya verene tahliye taahhüdü verdiğini varsayalım.
Böyle bir durumda, kanundaki lafza aykırı olarak, aile konutu üzerindeki haklar sınırlanmış olur ve tahliye taahhüdü verildiğinden habersiz olan diğer eş, haberi ve kusuru olmadan, bir anda tahliye riski ile yüzleşme zorunda kalır. Öyle ki, sözleşmenin tarafı olmayan eş, tahliye taahhüdünden, tahliye için kapısına gelen icra müdürünü karşısında görene dek, haberdar dahi olmayabilir. Yargıtay’ın mevcut yaklaşımını eksik ve hatalı bulduğumu, bu yaklaşımın aile mefhumunu yaraladığını, kira sözleşmelerindeki kefilliğe dair usuli eksiklikleri kamu düzeninden sayıp kararı bozan Yüksek Mahkeme’nin, sırtını dayayabileceği yasal bir düzenleme olduğu halde, toplumun en önemli ve temel taşı olan aileye yönelik, çok daha korumacı davranmasını gerektiğini, mevcut yaklaşımın aile mefhumunu yaraladığını ve adalet terazisinin ayarını bozduğunu düşünmekteyim. Adil olmadığını düşündüğüm bu yaklaşıma karşı mücadelemizi sonuna kadar sürdüreceğimizden şüpheniz olmasın! Önemle belirtmek isterim ki, bu yorumum ve savunmamla kiraya verenlere zorluk çıkarır, kiracıyı kollar bir yaklaşım gözetmiyorum. Avukatlık mesleğini icra etmediğim vakit bendeniz, öncelikle okur - yazar ve düşünürlüğü yüksek bir hukukçuyum ve iyi bir hukukçunun, karşısındakini incitmeden, onu rencide etmeden de hedefine ulaşabileceğine inanıyorum.
Bu yazımızda son derece kısıtlı bir kısmına değindiğimiz, “Kira Sözleşmelerinde Tahliye Taahhüdü”nün ayrıntılarına, “https://www.ekovitrin.com/ kira-sozlesmelerinde-tahliyetaahhutnamesi” linkinden ulaşabilirsiniz. Diyeceğim şu ki, kira sözleşmesinin hangi tarafı olursanız olun, ucu bucağı olmayan hukuk ilminde, kendi başınıza hareket etmemenizi, çoğu kez tek bir hamle hakkınız olan hukuki işlerde, liyakatine ve sadakatine güvendiğiniz bir hukukçuya danışarak, mümkün mertebe, profesyonel destek alarak hukuki işlerinizi yürütmenizi, zaman, para ve itibar kaybı yaşamamanız adına, tüm saygımız ve nezaketimizle, hatırlatmak isteriz. Hukuki konularda güncel ve temel bilgi sahibi olmak için, takipte kalın!
