Yeni dönemle birlikte, kira kontratlarının e-Devlet üzerinden yapılması zorunlu mu? Eski tarihli kira kontratları geçersiz hâle gelecek mi? Yabancı uyruklular, uygulamadan faydalanabilecek mi? E-Devlet üzerinden kira sözleşmesi nasıl yapılır?

Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın bir süredir hazırlık içerisinde ol duğunu bildiğimiz, kira sözleşme lerinin e-Devlet kapısı üzerinden yapılmasına 5 Kasım 2024 tarihi itibariyle başlanıldı. İlk aşamada, yalnızca ger çek kişilerin kullanımına açılan, e-Devlet kapısı “Kira Sözleşmesi İşlemleri” üzerinden hazırlanan sözleşmenin, kiracı tarafından, yine e-Devlet kapısı üzerin den onaylanması ile, dijital kira kontratları tesis edilmiş olacak. İşlemler sonucunda, taraflara QR kodlu ve zaman damgalı bir kira sertifikası verilecek. Bu sertifika, kira ilişkisini dijital ortamda bel gelendirerek, e-Devlet doğrula ma sistemi aracılığıyla, taraflara kira sözleşmesinin ispatına dair güvenilir bir araç sunulması hedeflenmekte…

Eski Tarihli Kira Kontratla rının Akıbeti Ne Olacak? Eski Kontratlar Geçersiz Hâle mi Gelecek?

Kira kontratlarının e-Devlet üzerinden yapılması, 2024 yılı itibariyle, şimdilik bir zorunluluk değil. Dolayısıyla eski kira söz leşmelerinin akıbeti yönünden henüz endişelenmemiz için bir neden bulunmamakta. Gerek kira kontratlarındaki kira bedellerinin eksik gösterilmesi ve bu nedenle Maliye ve Hazine Bakanlığı’nın vergi kaybı yaşama sı, gerekse de yazılı kira kontratı olmayan veya bir şekilde kira kontratı mahkemeye sunula mayan davalarda, bu durumun kiracılık ilişkisinin ispatı yönünden yargılamanın uzamasına sebebi yet vermesi gerekçe gösterilerek önümüzdeki yıl veya yıllarda, di jital kira kontratının zorunlu hâle getirileceği kanaatini taşıyorum.

YABANCI UYRUKLULAR IÇIN HIZMETTEN YARARLANMA KOŞULLARI:

Kural olarak kira sözleşmeleri şekil şartına sahip değildir. Yani sözlü biçimde dahi kurulabilir. Ancak kira sözleşmesi, yabancı bir kiracı ile akdedilecekse, noter huzurunda yapılması zorunludur. Bu durum da, fazladan bürok rasiye ve masraflara sebebiyet vermekteydi. Türkiye’de ikamet iznine veya çalışma iznine sahip yabancı uyruklular da bu hizmetten yarar lanabilecekler. Geçici kimlik bel geleri veya çalışma izin belgeleri ile PTT şubelerinden e- Devlet şifresi edinebilecek olan yabancı uyruklular, e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi düzenleme işlemlerini Türk vatandaşları gibi gerçekleştirebilecekler. Bu düzenleme, yabancı kiracı lar ve taşınmaz sahipleri açısın dan kira ilişkilerinde yasal bir güvence sağlanması için faydalı olacaktır.

E-Devlet Üzerinden Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

1- Öncelikle, e-Devlet uygu laması üzerinde iki aşamalı giriş seçeneğinizin aktif olması gerekmekte.

2- Bu ayarlama yapıldıktan sonra e-Devlet uygulaması arama kısmına “Kira Sözleşme si İşlemleri” yazarak öne çıkan sekmeye tıklıyoruz. Burada 3 seçenek karşımıza çıkıyor.

3- ”Hissedarı/sahibi olduğum taşınmaz için işlem yapmak istiyorum” seçe neği onaylandıktan sonra, KVKK aydınlat ma metnini onaylamak gerekmekte.

4- ”Devam Et” tuşu tıklandıktan sonra, ilgili taşınmaz seçilmeli ve tarafların T.C. Kimlik numaraları, kiralama süresi ve ücret girilmelidir.

5- Kiracı ve varsa kefil tarafından 3 gün içerisinde onaylanan sözleşmeler için barkotlu belge oluşmaktadır. Hisseli taşınmazlarda ise, öncelikle hissedarların 3 gün içerisinde sözleşmeyi onaylaması beklenmektedir. Hissedarların onayının ardından, kiracı ve kefil için onaylama süresi başlamaktadır. Hissedarlar, kiracı ve varsa kefil tarafından 3 gün içerisinde onaylanmayan sözleşmeler, geçersiz sayılacaktır

6- Kiracı veya kefil, ev sahibinin düzen lemiş olduğu dijital kira kontratını yalnızca onaylayabilirler; kiracının veya kefilin, e-Devlet üzerinden dijital kira kontratı teklif etmesine olanak yoktur.

7- Türk Medeni Kanunumuzun ilgili hükümleri gereğince, kiralanacak olan taşınmaz üzerinde elbirliği ile mülkiyet mevcut ise tüm hissedarların, paylı mülkiyet mevcut ise pay ve paydaş çoğunluğuyla hissedarların sözleşmeye onay vermesi gerekmektedir.

8- Bu hizmet üzerinden düzenlenen sözleşmeye dair her türlü şerh ve beyanata ilişkin sorumluluk, TMK m. 1020 uyarınca, kira sözleşmesinin taraflarına aittir

KIRA SÖZLEŞMELERININ E-DEVLET ÜZERINDEN DÜZENLENMESININ ÖNGÖRÜLEN AVANTAJLARI

E-Devlet üzerinden kira sözleşmesi düzenlenmesi hizmeti, taraflara çeşitli hukuki avantajlar sunmayı hedeflemek tedir:

Ispat Gücü: Hizmetin QR kodlu kira sertifikası ile taraflara ispat kolaylığı sağlayarak, kira ilişkilerinde güvence sağlaması öngörülmektedir.

Hız ve Güvenilirlik: Türkiye genelinde e-Devlet erişimine sahip tüm vatandaşlar ve hatta yabancı uyruklular, kira sözleş melerini hızlı ve güvenilir bir şekilde dijital ortamda düzenleyebilecekler.

Veri Toplama ve Analiz Imkânı: Elekt ronik kira sözleşmeleriyle kamu kurum ları, kira piyasasına dair sağlıklı ve güncel veri temin edebilecek, bu sayede piyasa analizinin yapılması da kolaylaşacak.

KIRA SÖZLEŞMELERININ E-DEVLET ÜZERINDEN HAZIRLANMASININ TAŞIDIĞI RISKLER:

Yukarıda, şu an için yalnızca gerçek kişi ve ev sahiplerinin dijital kira sözleşmesi önerebildiklerini ifade etmiştik. Makale lerimizi ve sosyal medya hesaplarımızı (linktr.ee/av.ahmetburakyalcin) yakından takip edenlerin malumu olduğu üzere, kira hukukuna dair bir çok içeriğimizde “ev sa hibi” demek yerine, “kiraya veren” demeye hassasiyet gösterdiğimize şahit olmuşsu nuzdur. Buradaki hassasiyet, yasal düzen lemenin, kira sözleşmelerinde ev sahibi ile kiraya verenin farklı kişiler olabilmesine imkân tanımasından kaynaklanmaktaydı. Örneğin, taşınmaz sahibi sizken, sözü nüze istinaden, taşınmazı bir aile ferdiniz, emlakçınız veya avukatınız kiraya verebilir ve bunda yasal bir engel yoktur.

Kiraya veren ile taşınmaz sahibinin farklı kişiler olması halinde de, özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, gerek kiraya verenin kendisi ve yakın akrabaları gerekse de taşınmaz sahibinin kendisi ve yakın akrabaları yönünden tahliye davası açabilmek mümkün olmaktaydı.

E-Devlet üzerinden kira sözleşme lerinin, hiç olmazsa şimdilik yalnızca taşınmaz sahibine kontrat yapma imkânı tanıması, kanundaki “kiraya veren” ta nımlamasını daraltıyor.

Öte yandan, yasal düzenlemeye göre, kira sözleşmelerinde kefilliğin geçerli olması için düzenlenecek kefalet söz leşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefil, bir kısım unsurları kendi el yazısıyla yazmadıkça geçerli olmaz.

Dijital ortamda kefilin el yazısının alınıp alınmayacağı, fare veya ekrana dokuna rak yazılan yazıların geçerliliği, bu şekilde yazılan yazıların grafoloji bilimi tarafından incelenip incelenemeyeceği, bu yönüyle yapılacak kefalet sözleşmelerinin akıbe tinin nasıl olacağı da kendi adıma bir başka merak konusu…