Kiracının İcra Takibi Yolu ile Tahliyesi başlığı altında, icra takibine dayalı tahliye davalarını mercek altına alacağız.

-Kiracının İcra Takibine İtiraz Etmemesi Halinde Tahliye Davası:

Borçlu kiracının, Adi Kiralara ve Hasılat Kirasına İlişkin Ödeme Emri’nde belirtilen 7 günlük süre içerisinde takibe itiraz etmemesi ve 30 gün içinde ödeme yapmaması halinde takip kesinleşecek ve kiraya veren, kira alacağı yönünden haciz yolu ile alacağına kavuşabilecektir.

Kira borcuna ilişkin itiraz yapılmaması, kira alacağına haciz yolu ile kavuşmaya imkân verse de, kiralanana kavuşmak için tahliye davası açılması, her hâlükârda zorunludur.

İcra takibine itiraz edilmemesi ve süresi içerisinde ödeme yapılmaması ve halinde alacaklı / kiralayan İcra Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açarak kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Bu dava türünde kiracı ödeme emrine süresinde itiraz etmediğinden, İİK m. 269 gereğince kira akdinin varlığını ve kiracılık ilişkisini kabul etmiş sayılacağından, icra hukuk mahkemesinde tahliye davasının görüldüğü sırada, kira akdini inkar edemez ve borca yönelik itirazda bulunamaz. Bu halde kiracı, yalnızca kira borcunu ödemiş olduğunu, ödeme emrinin usulsüz olduğunu veyahut tebligatın usulsüz olduğunu ileri sürerek davanın reddini isteyebilir. Mahkeme, borçlu kiracı tarafından ileri sürülen bu iddiaları hükme esas almaya uygun görmezse, kira sözleşmesinin feshi ile kiracının tahliyesine karar verir.

Peki borçlu, süresinde ödeme emrine itiraz etmez ve kendine ihtar edilen sürede de borcunu ödemez, fakat bu süre geçtikten sonra icra borcunun tamamını, ne olur ?

Borçlu kiracı, kendisine usulüne uygun tebliğ edilen icra emrinde belirtilen 30 günlük süre içerisinde kira borcunu ödemez veya borçsuz olduğunu ispat edemez ise, kiraya veren, yine de tahliye davası açabilecektir.

-İtirazın İptali ve Tahliye Davası Nedir?

İtirazın İptali Davası, esasen genel bir dava türü olup, her türlü alacağa yönelik olarak, genel mahkemelerde açılan bir dava türüdür. Bu davayı Kira Hukuku başlığı altında incelememizin asıl nedeni, takdir edeceğiniz üzere, bizi tahliye imkânına kavuşturacak olması.

İncelediğimiz bu dava yolu üzerinden tahliye imkânına kavuşabilmek için öncelikle, kira alacaklarına yönelik olarak, kiracı aleyhine icra takibi başlatılmalıdır.

-Kirasını Ödemeyen Kiracıya Karşı İcra Takibi :

Kıymetli Dostlar, kira borcu zamanında ödenmediğinde, kira alacağına ve kiralanana kavuşmanın en kısa yollarından biri, icra takibi başlatmaktır.

Tahliyeye yönelik olarak, kanundaki adı ile "Kiraya ve Hasılat Kiralarına ilişkin İcra Takibi" olarak isimlendirilen takip başlatılmalı ve kira alacağına yönelik Örnek 13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri kiracıya tebliğ edilmelidir.

Özellikle vurgulamakta fayda görüyorum; tahliye imkânına kavuşabilmek için, başlatılan icra takibinde, tahliye talebi MUHAKKAK belirtilmelidir. Takip talebinde tahliye isteminin bulunulmaması halinde, tahliyenin gerçekleşmesi mümkün değildir.

Yasal şartları taşıyan ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmesi halinde kiracı, ödeme süresi içerisinde borcunu ödeyebilir, takibe itiraz edebilir veyahut hiç bir şey yapmayabilir. Kiracının yasa gereği tanınan 30 günlük süresi içerisinde ödeme yapması halinde kiraya veren, haciz ve tahliye imkânını yitirir. Ancak bu icra takibi, "İki Haklı İhtarla Tahliye Davası" açılması için gereken, haklı ihtar olarak kabul edilecek ve İki Haklı İhtar sebebiyle Tahliye Davası’nın da zeminini hazırlayacaktır.

-Kiracının İcra Takibine İtiraz Etmesi Halinde Tahliye Davası:

Kira sözleşmesinin tarafları arasındaki kira kontratının yazılı olup olmaması ve borçlu kiracının, kira kontratındaki imzaya itiraz edip etmemesi, izlenecek hukuki yol yönünden büyük önem arz eder.

Taraflar arasında yazılı bir kira kontratının varlığı halinde, ödeme emrini tebliğ alan kiracı, kira sözleşmesindeki imzaya kesin ve açık olarak itiraz etmediği takdirde, kira ilişkisi kiracı tarafından kabul edilmiş sayılacak, duran takibin harekete geçirilebilmesi ve tahliye için nispeten hızlı bir yol olan, İcra Hukuk Mahkemesi'nde "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası" açılması, mümkün hâle gelecektir.

İcra takibinin tarafları arasındaki kira sözleşmesi yazılı değil, sözlü ise veyahut yazılı kira sözleşmesindeki imzaya itiraz edilmişse, bu durumda, takibin devamı ve tahliye için, yalnızca, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "İtirazın İptali ve Tahliye Davası" açılabilir.

Tekrar etmekte fayda görüyorum; İcra Hukuk Mahkemesi'nde "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası" açma imkânınız varken, tercihinizi Sulh Hukuk Mahkemesi'ndeki "İtirazın İptali ve Tahliye Davası" yönünde kullanabilirsiniz. Ancak itirazın kaldırılması koşulları mevcut değilse, takibin devamı ve tahliye davası için, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılması gereken, "İtirazın iptali ve Tahliye Davası" zorunlu istikamete dönüşecektir.

-İcra Takibine İtiraz Edilmesi Halinde Tahliye Davası:

Ödeme emrine itiraz seçenekleri, yalnızca taraflar arasındaki kira sözleşmesine itirazdan ibaret değildir. Kira sözleşmesine itiraz etmeyen borçlu kiracı, ilgili icra müdürlüğünün yetkisine, borca veya kira bedeline yönelik itirazlarda da bulunabilir.

Uygulamada en sık rastlanılan itiraz türü, borca itiraz olup, borçlu kiracının, kira sözleşmesine ilişkin bir itiraz ileri sürmeyip, farklı bir itiraz sebebine binaen ödeme emrine karşı koyması halinde, kiraya veren tarafından duran takibin harekete geçirilebilmesi için İcra Hukuk Mahkemesi’nde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası açılması mümkündür.

Kiracı, kiranın ödendiğine, borcun bulunmadığına yönelik ödeme emrine itiraz etmiş ise, itiraz sebeplerini İİK m. 68/a da düzenlenen belgelerle ispat etmeye mecburdur. Bu tür belgelerin en yaygını, banka dekontudur. İcra ve İflas Kanunu m. 68/a bendinde düzenlenen belgelerin neler olduğunu, yeni bir içerikte, tüm detaylarıyla incelemeyi hedefliyoruz.

Yeri gelmişken bir hap bilgi paylaşalım; asıl kira borcunun ödenmesi halinde, faiz, icra masrafı, vekalet ücreti gibi feri alacak kalemlerinin ödenmemesi halinde, salt bu alacaklar yönünden itirazın kaldırılmasına karar verilecekse, anılan bu borçların ödenmemesi, tahliyeye sebebiyet vermez!

İcra mahkemesi tarafından yapılacak olan itirazın kaldırılması ve tahliye talebine ilişkin yargılama mutlaka duruşmalı olarak yapılmalıdır ve hakim, tarafların dayandığı delilleri topladıktan sonra kiracı borçlunun itirazında haklı olup olmadığı değerlendirecektir. Borçlu kiracı itirazında haksız ise tahliye kararı verecektir. Aksi halde dava, mahkemece reddedilecektir.

-İcra Takibi Yolu İle Tahliye Davalarında Tazminat İstenebilir mi?

Yargılama neticesinde, borca haksız yere itiraz eden borçlu, alacaklının talebi halinde, borç miktarının %20'sinden az olmamak üzere, İcra İnkar Tazminatı’na mahkum edilir. Eğer borçlunun itirazları haklı ise alacaklı, bu kez borçlunun talebi üzerine, takip miktarının %20’den az olmamak kaydıyla, kötü niyet tazminatına mahkum edilir.

-Tahliye Kararının İcrası:

İcra mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının icra edilebilmesi için, kesinleşmesi şart değildir. Ancak, tahliye kararının icra edilebilmesi için, tahliye kararının kiracıya tebliğinden itibaren on (10) gün geçmesi gereklidir. Bu şartlar sağlandıktan sonra, alacaklı kiralayan, gerekçeli karar ile icra dairesine başvurarak, kiracıyı tahliye edebilecektir.

Kesinleşmeden icraya konulamayacak kararlar için “Kesinleşmeden İcraya Konulamayacak Mahkeme Kararları” başlıklı yazımıza bakılabilir.

Sizlerden sıkça gelen “İstinaf edilmeden kesinleşen tahliye kararı var mı?” sorusuna cevap vermek istiyorum:  Hayır kıymetli dostlar, tahliye davalarına yönelik tüm mahkeme kararları edilebilir. Tahliye Taahhüdüne Yönelik Davalar da buna dahil.

İcra Takibi Yolu İle Alınan Tahliye davalarında da bu prensip sürmektedir ve yerel mahkemece verilen tahliye kararının, taraflarca istinaf edilmesi mümkündür ve borçlu kiracı; kararı tehiri icra talepli istinaf ettiğine dair derkenar alarak ve 3 aylık kira bedeli kadar tutarı icra dairesine teminat yatırarak aleyhine verilen tahliye kararını “istinaf incelemesi” sonuna kadar durdurabilir.

-İcra Takibi Yolu ile Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme:

İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası’nda görevli ve yetkili mahkeme icra takibinin açıldığı icra müdürlüğünün bağlı olduğu icra mahkemesidir. İtirazın İptali ve Tahliye Davası’nda görevli ve yetkili mahkeme ise, kiralanan taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

-İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı:

İcra mahkemesinde açılacak olan tahliye davasını açma süresi, borçluya ihtar edilen ödeme sürelerin bitmesinden itibaren 6 aydır. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak tahliye davasında ise, borçlunun takibe itirazının alacaklıya ya da vekiline tebliğ edilmesini müteakip, 1 yıl içinde itirazın iptali davası açılmalıdır. İlgili davanın belirtilen süreler içerisinde açılmaması halinde kiraya veren, icra takibi ile elde ettiği tahliyeye ilişkin dava hakkını kaybedecektir.

Önemle belirtmek isteriz ki, gördüğünüz üzere, yalnızca iki haklı nedeniyle tahliye davasını ele aldığımız tek bir içeriğimizde bile, son derece dikkat gerektiren, takibi güç ayrıntılar mevcut. Ucu bucağı olmayan hukuk ilminde, kendi başınıza hareket etmemenizi, çoğu kez tek bir hamle hakkınız olan hukuki işlerde, liyakatine ve sadakatine güvendiğiniz bir hukukçuya danışarak, mümkün mertebe, profesyonel destek alarak hukuki işlerinizi yürütmenizi, para, zaman ve itibar kaybetmemek adına, tüm saygımız ve nezaketimizle, hatırlatmak isteriz.

Hukuki konularda, güncel ve temel bilgi sahibi olmak için, takipte kalın!